La valeur d’un bien immobilier résulte d’un ensemble de critères physiques, économiques et environnementaux.
Vous vous demandez quels sont les facteurs qui influencent la valeur de votre maison, condo ou propriété au Québec ?
Nous avons consulté des évaluateurs agréés afin de vous sortir la liste des facteurs à connaître et qui sont prouvés pour influencer la valeur marchande d’une propriété.
- Dans ce guide, nous vous présentons les 14 éléments clés qui influencent le prix d’une propriété, afin de vous aider à optimiser sa valorisation ou à mieux comprendre une évaluation immobilière.
Table des matières
Pourquoi ces critères sont-ils essentiels ?
Chaque élément analysé lors d’une évaluation immobilière contribue à fixer un prix de vente réaliste et à refléter l’attractivité du bien sur le marché. Comprendre ces facteurs vous permet d’identifier les points forts et les axes d’amélioration de votre propriété et de mieux négocier lors d’une transaction.
Les 14 critères qui influencent la valeur d’une propriété
Voici les 14 facteurs incontournables qui déterminent la valeur marchande d’une maison, d’un condo ou de tout autre type de propriété au Québec :
#1 : La superficie habitable
La surface intérieure utilisable est le critère principal et le plus évident : plus le bien offre d’espace, plus sa valeur augmente de façon quasi proportionnelle. Une maison de 2 500 pi² se valorise naturellement mieux qu’une propriété de 1 000 pi².
#2 : Le nombre de chambres
Le nombre de chambres est crucial pour les familles et influence fortement l’attrait des acheteurs. Les premières chambres ajoutent une valeur significative, tandis que des chambres supplémentaires au-delà de 5 auront un impact moindre.
#3 : Le nombre de salles de bain
La présence de salles de bain complètes (avec toilette, lavabo, et bain/douche) augmente la valeur, car elle améliore le confort et la fonctionnalité. Une maison équipée de deux salles de bain complètes sera généralement perçue comme mieux adaptée aux besoins familiaux.
#4 : L’année de construction
L’âge de la construction joue un rôle important : une maison ancienne peut nécessiter des travaux de rénovation qui réduisent sa valeur, tandis qu’une construction récente et clé en main présente souvent une valeur plus élevée au démarrage et demande moins d’entretien à court terme.
L’année de construction d’un bâtiment influence directement la valeur de votre propriété. Avez-vous une maison des :
- Années 1900-1950
- Années 1950-1970
- Années 1970-1990
- Années 1990-2010
- Années 2010 et plus
Bien souvent, à travers le temps, la valeur des terrains augmente, mais la valeur des bâtiments diminue. Les constructions neuves ont une très haute valeur au début, car elles sont clé en main et ne demanderont pas d’entretien pendant au moins 2 décennies.
#5 : La localisation (ville/quartier)
La situation géographique reste le critère déterminant en immobilier. Un bien situé dans un quartier recherché ou dans une grande ville bénéficiera d’une demande accrue, influençant positivement son prix, alors qu’un emplacement moins attractif peut entraîner une dépréciation.
Par exemple, les prix médians des propriétés sont complètement différents dans ces 6 villes québécoises.
Montréal
Québec
Laval
Chicoutimi
Victoriaville
Shawinigan
#6 : La superficie du terrain
Au-delà du bâti, le terrain lui-même a une valeur qui s’exprime au pied carré. Un grand terrain offre souvent un potentiel d’extension ou d’aménagement qui peut considérablement augmenter la valeur totale du bien.
#7 : L’accès aux services municipaux
La disponibilité des services essentiels, tels que l’aqueduc, les égouts et l’électricité, est cruciale. Une propriété connectée aux réseaux municipaux est généralement valorisée plus avantageusement qu’un bien dépendant d’une fosse septique ou d’un puits.
Égouts ou fosse septique
Votre propriété est-elle connectée au réseau d’égouts de la ville, ou a-t-elle une fosse septique avec un champ d’épuration ?
Aqueduc ou puits artésien
Votre propriété est-elle approvisionnée en eau potable via l’aqueduc de la ville, ou via un puits artésien ?
#8 : L’état général de la propriété
Le niveau d’entretien du bien, la qualité de la toiture, des fondations et des finitions extérieures ou intérieures influencent directement sa valeur. Un bien nécessitant des rénovations majeures aura une valeur inférieure à celle d’une propriété bien entretenue.
#9 : La qualité de finition intérieure
Les matériaux utilisés pour la cuisine, les salles de bain, les armoires, et les planchers jouent un rôle important dans l’estimation. Des finitions haut de gamme apportent un cachet supplémentaire et peuvent justifier un prix de vente plus élevé.
- Quelle est la qualité des armoires de cuisine ?
- Quel matériau a été choisi pour les comptoirs ?
- La salle de bain est-elle au goût du jour ?
- Les planchers sont-ils en bois franc ?
#10 : L’état du marché immobilier
Ce qui fait varier le prix que vous pouvez vendre votre maison, c’est la balance entre l’offre et la demande.
Combien de gens vendent leur propriété actuellement versus combien de gens veulent acheter une propriété ? Les taux d’intérêt hypothécaires impactent la demande et le nombre d’acheteurs sur le marché. Plus le marché est à l’avantage des vendeurs, plus vous pouvez généralement vendre votre propriété chère.
#11 : Le voisinage et les services environnants
Un quartier réputé, doté de commodités attractives (commerces, espaces verts, transports), renforce l’attrait du bien. Les acheteurs sont sensibles à l’environnement et au confort de vie offert par la zone.
- Est-ce un quartier avec une bonne réputation ?
- Est-ce un quartier familial et sécuritaire ?
- À quelle distance se trouvent les épiceries ?
- Y a-t-il des pharmacies et autres commerces à proximité ?
- À quoi ressemble le réseau routier environnant ?
- La propriété est-elle située sur une rue passante ou non ?
Vous ne contrôlez pas vraiment votre quartier, mais lorsque vous achetez, sachez qu’il s’agit d’un facteur qui a un impact.
#12 : La proximité des écoles et garderies
Pour les familles, la proximité d’établissements scolaires et de garderies est un critère déterminant. Une localisation qui facilite l’accès à ces services peut augmenter significativement la demande et, par conséquent, la valeur du bien.
Distance avec les garderies
Lorsque vous aurez des enfants, vous devrez pendant plusieurs années aller les porter à la garderie. S’il y en a une près de chez vous, c’est un facteur positif qui peut augmenter l’attrait de votre maison.
Distance avec les écoles
Est-ce qu’il y a des écoles primaires et secondaires à distance de marche ou de bus de votre domicile ? Êtes-vous situé dans une ville avec un Cégep ou une Université?
#13 : Sous-sol fini ou non
Un sous-sol aménagé ajoute de la surface habitable supplémentaire et augmente la polyvalence d’un bien. Cet espace peut être transformé en salle de jeux, bureau ou chambre supplémentaire, influant positivement sur la valorisation.
#14 : La mise en marché et la décoration
Enfin, bien que n’étant pas un facteur inhérent à la propriété, une bonne stratégie de mise en scène (homestaging), une décoration soignée et des photos professionnelles peuvent rehausser l’attrait du bien et permettre d’obtenir un prix de vente supérieur à sa valeur marchande de base.
En résumé, voici quelques points pouvant aider la vente :
- Du « Homestaging »
- Des photos HDR de haute qualité
- Des retouches et petites réparations
- Un ameublement différent
- Des éléments décoratifs originaux
- Et plus encore !
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