Que ce soit dans le but de vendre, acheter, refinancer ou simplement par curiosité, calculer la valeur marchande d’une maison unifamiliale est beaucoup plus difficile qu’il peut le sembler.
Si vous pensez qu’il suffit de consulter le rôle d’évaluation foncière pour le savoir, vous faites erreur. L’évaluation municipale n’est pas une donnée nécessairement pertinente pour déterminer la valeur marchande d’une maison.
Dans cet article, nous vous présentons tout ce qu’il faut savoir sur l’évaluation de la valeur marchande d’une maison unifamiliale au Québec.
Nous vous présentons notamment les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec, et une foule d’outils pour évaluer votre propriété. Vous pouvez d’ailleurs remplir notre formulaire gratuit si vous souhaitez faire évaluer votre propriété.
Qu’est-ce que la notion de « Valeur » en immobilier ?
La majorité des biens que l’on retrouve dans le monde entier sont des biens immobiliers, soit des immeubles, des terrains, des maisons, des condos, des blocs appartements, etc.
Ces différents biens immobiliers ont TOUS une valeur. Cette notion de valeur prend un sens financier. Cela signifie qu’on peut vendre tous les types de biens immobiliers sur un marché libre et ouvert à la concurrence.
Il y a 3 grands éléments économiques de base qui entrent en interaction pour créer la notion de valeur en immobilier, soit :
L’utilité
La propriété répond à un besoin et satisfait un désir concret. En immobilier, il s’agit du besoin de se loger et d’être en sécurité.
La rareté
La relation entre l’offre et la demande crée la rareté d’un bien. Plus la demande est forte et l’offre basse, plus les prix augmentent.
Le pouvoir d’achat
Pour qu’un bien ait de la valeur, les acheteurs potentiels doivent avoir un pouvoir d’achat, soit les moyens financiers de l’acquérir.
Quelle est la définition de la Valeur marchande d’une maison ?
Les 3 concepts économiques présentés plus haut contribuent à créer ce qu’on appelle la « VALEUR MARCHANDE » d’un bien immobilier.
Vous avez une maison et vous désirez savoir quel prix maximum vous pourriez en tirer si vous la vendiez ?
Cela signifie que vous cherchez à connaître la valeur marchande de votre maison. Cette valeur prend la définition suivante :
Définition de la Valeur Marchande d’une Maison
La valeur marchande est le prix de vente le plus probable d’une maison à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence, où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Ce qu’il faut retenir de la valeur marchande, c’est qu’il s’agit de la valeur la plus pertinente que vous pouvez obtenir, et qui vous dit la valeur de votre maison à une date précise, soit au moment de l’évaluation.
Comme vous pourrez le voir dans la prochaine section, l’évaluation municipale ne suit pas la même logique, et c’est pourquoi il faut s’en méfier.
Quelle est la définition de l’Évaluation municipale d’une maison?
Parlons maintenant de la valeur la mieux connue par la majorité des propriétaires de maison au Québec, soit l’évaluation municipale.
Il est important de comprendre la différence entre l’évaluation municipale et la valeur marchande d’une maison, car ce n’est pas du tout la même chose. L’évaluation municipale est une valeur que tous les propriétaires peuvent consulter à leur rôle foncier de leur municipalité.
Mais en quoi consiste exactement cette valeur ? Voici la définition :
Définition de l’Évaluation Municipale d’une Maison
Il s’agit de la valeur, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, de votre maison. Cette valeur sert exclusivement au calcul de taxations foncières.
Comme vous pouvez le comprendre via cette définition, l’évaluation municipale se base donc sur une valeur PASSÉE. Sachant qu’un rôle d’évaluation dure 3 ans, et qu’au moment où il commence, la valeur représente le marché d’il y a 18 mois, on comprend que cette valeur n’est jamais réellement à jour.
De plus, cette valeur se base sur des calculs de masse, et non une évaluation personnalisée, puisqu’aucun évaluateur ne visite toutes les maisons sur le territoire d’une municipalité.
Quelles sont les raisons de faire évaluer la valeur marchande d’une maison ?
Pourquoi un individu aurait-il besoin de connaître la valeur marchande de sa maison au Québec ? Il y a une tonne d’exemples possibles.
Voici les principales raisons qui poussent les acheteurs, vendeurs et propriétaires à faire évaluer la valeur marchande de leur maison :
- Faire évaluer le juste prix à payer à l’achat d’une maison
- Faire évaluer le prix de vente optimal pour la vente de sa maison
- Faire évaluer la valeur marchande d’une maison pour un refinancement
- Faire évaluer la valeur et coût de reconstruction d’une maison pour les assurances
Et plusieurs autres raisons ! Bref, il est utile et nécessaire dans plusieurs occasions de savoir la valeur marchande d’une propriété.
Quelle est l'importance de faire évaluer la valeur de sa maison avant de la mettre en vente ?
Avez-vous estimé la valeur de votre maison ? Avez-vous peur que le prix soit trop bas ? Êtes-vous convaincu d’avoir un prix compétitif ? Pouvez-vous dire avec certitude que vous maximiserez votre profit ?
Faire évaluer votre maison avant de la mettre en vente donne une vision claire et précise de la valeur de la propriété dans le marché local actuel. En effet, ça permet de :
- Mieux comprendre le marché immobilier
- Fixer un prix de vente réaliste et compétitif
- Éviter les écueils qui pourraient compliquer la vente
Aimeriez-vous attirer davantage d’acheteurs potentiels et augmenter vos chances de vendre rapidement ? C’est en déterminant le juste prix de vente suite à une évaluation professionnelle que vous y parviendrez.
Connaître la valeur réelle vous donne les meilleures chances de succès !
Comment évalue-t-on la valeur d’une maison unifamiliale ?
La question que beaucoup de gens posent est : comment puis-je évaluer la valeur marchande de ma propriété ? La réponse : vous ne pouvez pas. Seulement certains professionnels sont formés pour évaluer la valeur marchande d’une maison.
En effet, pour évaluer la valeur de votre maison, vous devez consulter un évaluateur agréé si vous voulez un rapport officiel.
Vous pouvez également consulter un courtier immobilier si vous voulez une évaluation rapide et gratuite dans le but de vendre.
Nous reviendrons sur ce point un peu plus loin dans l’article. Ici, il faut comprendre que pour connaître la valeur de votre maison, vous n’avez pas le choix de consulter des professionnels. Ces derniers vont alors utiliser des techniques d’évaluation immobilières précises, que l’on décrit dans la section suivante.
Quelles sont les 3 méthodes d’évaluation officielles de la valeur marchande au Québec ?
Au Québec, l’Ordre des évaluateurs agréés reconnait 3 méthodes d’évaluation officielles lorsque vient le temps d’évaluer la valeur marchande de divers types de propriétés.
Pour ce qui est des maisons unifamiliales, la méthode utilisée dans 99% des cas est la méthode des comparables. Voici un résumé de chaque méthode d’évaluation, afin que vous compreniez sommairement comment elles fonctionnent.
Méthode des comparables
La méthode des comparables utilise les prix de vente de maisons comparables à la maison sujette à l’évaluation pour en déterminer la valeur. Cette technique est assez simple à comprendre.
Voici comment elle est utilisée, étape par étape :
- L’évaluateur dresse le profil de la maison sujette à l’évaluation (nombre de chambres, superficie, nombre de salles de bain, etc.).
- L’évaluateur cible 3-5 maisons ayant des caractéristiques comparables ayant été vendues dans le secteur récemment
- Une fois les comparables choisi, l’évaluateur va devoir ajuster les prix de vente de ceux-ci pour tenir compte des différences avec la propriété sujette.
- Par exemple, si une maison est plus grande sujette est plus grande que les comparables, un ajustement sera à faire. Si un comparable a un garage et le sujet non, il faudra ajuster le tout.
- Une fois les ajustements de prix sont faits, l’évaluateur fera la moyenne pondérée des prix de vente rajustés obtenus.
- Si une valeur semble faussée, l’évaluateur peut l’écarter et l’ignorer.
- Le résultat de la moyenne donne la valeur marchande estimative de la propriété sujette.
Voilà sommairement comment est calculée la valeur marchande en fonction de la méthode des comparables, soit la méthode la plus populaire en immobilier résidentiel au Québec.
Méthode du revenu
Passons maintenant à la méthode du revenu, soit la méthode utilisée lorsqu’il est question d’évaluation d’immeubles locatifs, de propriétés à revenus, d’immeubles commerciaux, etc.
Cette méthode est beaucoup plus complexe et se base sur des principes et calculs financiers plus avancés.
Pour en faire un résumé, cette méthode consiste à estimer les revenus nets d’un immeuble, puis de diviser ceux-ci par taux global d’actualisation (TGA). Ce taux d’actualisation est souvent tiré d’une analyse comparative des TGA paritaires d’autres immeubles.
La valeur obtenue par cette division représente alors la valeur marchande de la propriété. Il s’agit de la version hyper simplifiée. En réalité, cette technique implique plusieurs calculs, que nous ne présenterons pas ici par souci de simplification.
Saviez-vous d’ailleurs pour les petits immeubles à revenus, comme les Duplex, Triplex et Quadruplex, sont souvent évalués via la méthode des comparables plutôt que la méthode du revenu ?
Méthode du coût
La 3e et dernière méthode d’évaluation officielle est la méthode du coût, laquelle vise souvent les immeubles industriels, les bâtiments patrimoniaux, les constructions neuves, et plus encore.
Cette méthode vise à calculer la valeur du bâtiment en se basant sur le coût de reconstruction. Il s’agit donc d’une méthode très mathématique où il est nécessaire d’avoir les prix d’une multitude de matériaux de construction.
Voici la démarche étape par étape.
#1 : Évaluation de la valeur du terrain
L’évaluateur commence par évaluer la valeur marchande du terrain sur lequel est située la construction.
#2 : Évaluation du coût de remplacement à neuf du bâtiment
Il va par la suite utiliser un cahier de coûts de matériaux pour évaluer le coût de remplacement à neuf du bâtiment sujet à l’évaluation.
#3 : Calcul des dépréciations
L’évaluateur va ensuite calculer certains facteurs de dépréciations sur le bâtiment actuel pour tenir compte de l’âge, l’usure, etc.
#4 : Évaluation des dépendances
Finalement, l’évaluateur va tenir compte de la valeur des dépendances, soit des bâtiments accessoires comme un garage, un cabanon, un entrepôt, etc.
Comment déterminer la valeur marchande d’une maison étape par étape ?
Êtes-vous curieux de connaître comment se déroule le processus d’évaluation professionnelle ? Voici comment procède un évaluateur agréé étape par étape :
#1. Préparation de l'évaluation :
L'évaluateur recueille des informations sur la propriété, dont la taille, l’âge, l’emplacement, les caractéristiques physiques, l’état général et les rénovations récentes.
#2. Analyse du marché :
L'évaluateur examine les tendances du marché immobilier local et les ventes récentes de propriétés similaires dans la région.
#3. Sélection de la méthode d'évaluation :
L'évaluateur choisit la ou les méthodes d'évaluation appropriées en fonction de la propriété et du marché. Les méthodes courantes incluent l'approche par comparaison, l'approche par le coût et l'approche du revenu pour les propriétés locatives.
#4. Inspection de la propriété :
L'évaluateur effectue une inspection détaillée de la propriété pour évaluer son état général, sa qualité de construction et ses caractéristiques spécifiques.
#5. Analyse des données :
L'évaluateur analyse les données recueillies pour déterminer la valeur de la propriété en utilisant la méthode choisie.
#6. Rédaction du rapport d'évaluation :
L'évaluateur rédige un rapport d'évaluation détaillé qui explique comment la valeur a été déterminée et inclut des informations sur la propriété et le marché.
#7. Remise du rapport :
Une fois le rapport terminé, l'évaluateur le remet au client, qui peut l'utiliser pour fixer un prix de vente ou pour d'autres besoins financiers.
Faire appel à un évaluateur agréé garantit que l’évaluation est réalisée de manière professionnelle et conforme aux normes de l’industrie.
Que contient le rapport d’évaluation immobilière ?
Le rapport d’évaluation immobilière est un document détaillé qui contient plusieurs éléments importants pour déterminer la valeur marchande d’une propriété.
Voici les principaux éléments inclus dans ce rapport :
- Information générale
- Objectif de l’évaluation
- Méthode(s) d’évaluation utilisée(s)
- Analyse du marché
- Description et caractéristiques de la propriété
- Photos de la propriété
- Valeur estimée et facteurs influents
- Conclusions du rapport
Quelle est l’utilité du rapport de l’évaluateur agréé ?
Plus que pratique, le rapport de l’évaluateur agréé est un outil essentiel dans de nombreuses transactions immobilières et situations financières.
Voici quelques-unes des utilisations les plus courantes du rapport :
- Détermination du prix de vente
- Négociation du prix de vente
- Refinancement hypothécaire
- Règlement de succession
- Règlement de divorce
- Détermination de la prime d’assurance habitation
- Résolution d’un litige en cours incluant la valeur de la propriété
En se basant sur une évaluation professionnelle et indépendante de la valeur de la propriété, le rapport est un document impartial important qui vient en aide aux diverses parties impliquées dans l’une des situations précédentes.
Quelles sont les conséquences de surestimer ou de sous-estimer la valeur d'une maison unifamiliale ?
Alors que vous êtes sur le point de vendre votre maison, votre objectif est de fixer le prix idéal. Cependant, vous êtes confronté au dilemme du prix trop bas et du prix trop élevé.
Quelles seraient les conséquences de ces choix sur votre expérience de vente ?
Surestimation :
- Dissuader les acheteurs potentiels
- Entraîner des problèmes entre les héritiers d’une succession
- Refus de refinancement hypothécaire
- Obtention de conditions de prêt moins favorables
- Complications dans la division des actifs lors d’un divorce
Sous-estimation :
- Entraîner une perte financière pour le vendeur
- Incidence fiscale dans la succession si la valeur déclarée est inférieure à la valeur réelle
- Refus de refinancement hypothécaire
- Obtention de conditions de prêt moins favorables
- Complications dans le règlement d’un litige
- Désaccords dans la répartition des actifs lors d’un divorce
L’évaluation n’est pas une estimation ! C’est une analyse précise et professionnelle de la valeur d’une maison unifamiliale permettant d’éviter les conséquences financières et juridiques potentielles.
Quelle est la différence entre le rapport d’évaluation et le rapport d’inspection d’une maison unifamiliale ?
Ne faites pas l’erreur ! Malgré leur utilité et leur complémentarité, ce sont deux documents distincts. En effet, leur objectif principal et leur contenu sont entièrement différents.
Rapport d’évaluation
- Le rapport d'évaluation est réalisé par un évaluateur agréé.
- Il vise à évaluer la valeur marchande d’une maison.
- Il est utilisé dans le cadre d’une transaction immobilière, refinancement, d’assurances, de succession, de divorce, etc.
Rapport d’inspection
- Le rapport d’inspection est réalisé par un inspecteur en bâtiment.
- Il vise à évaluer l’état physique de la maison.
- Il est utilisé par les vendeurs et les acheteurs dans une transaction immobilière pour identifier les problèmes à corriger.
Si vous cherchez à connaître la valeur réelle de votre maison, c’est le rapport d’évaluation dont vous avez besoin.
Évaluation immobilière par un Courtier VS un Évaluateur – Quelles sont les différences ?
Maintenant que l’on sait comment les évaluateurs procèdent pour évaluer la valeur marchande d’une propriété, il est intéressant de se poser la question suivante : est-ce toujours nécessaire de payer pour consulter un évaluateur agréé ?
La réponse est non. En effet, vous pouvez faire évaluer la valeur d’une propriété soit par un évaluateur, quand vous voulez un rapport officiel reconnu par les institutions financières, ou encore par un courtier immobilier, lorsque vous voulez vendre ou acheter.
Courtier immobilier
Une évaluation de maison par un courtier immobilier est gratuite. Celle-ci est un peu moins précise et n’est pas reconnue par les tribunaux, mais s’appuie tout de même sur des comparables et sur l’avis d’un courtier professionnel.
Évaluateur agréé
Une évaluation de maison par un évaluateur agréé coûte environ 500$. Celle-ci vient avec un rapport officiel reconnu par les assureurs, banques et tribunaux. Cela est utile pour un financement, refinancement, pour les assurances, etc.
Quelles parties reconnaissent l’autorité d’un évaluateur agréé membre de l’OEAQ ?
Un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) est reconnu par plusieurs parties dans le cadre de diverses transactions immobilières, financières, fiscales et juridiques.
Par conséquent, voici quelques-unes des parties qui reconnaissent généralement l’autorité d’un évaluateur agréé membre de l’OEAQ :
- Acheteurs
- Vendeurs
- Banques, institutions financières, prêteurs hypothécaires
- Assureurs
- Gouvernement
- Avocats et notaires
- Particuliers
À la grande surprise de plusieurs, ce ne sont pas que les vendeurs qui gagnent à recourir à un évaluateur agréé. En effet, des acteurs de divers milieux bénéficient de l’évaluation immobilière professionnelle.
Refinancer maison unifamiliale - Pourquoi la banque demande une évaluation immobilière faite par un évaluateur agréé ?
Avez-vous comme projet de refinancer le prêt sur votre maison ? Sachez que dans bien des cas de refinancement hypothécaire, la banque exige une évaluation réalisée par un évaluateur agréé. Oui, c’est une étape de plus au processus de refinancement, mais la requête est justifiée.
En fait, l’évaluation permet à la banque de s’assurer que la valeur de votre maison correspond au montant du prêt que vous demandez. Cette étape additionnelle garantit à la banque que votre propriété constitue une garantie suffisante pour le prêt. Elle permet donc de réduire leur risque en cas de défaut de paiement.
C’est aussi bénéfique pour vous ! L’évaluation protège vos intérêts en vous assurant que vous ne payez pas plus que la valeur réelle de votre maison. Ça garantit une transaction équitable non seulement pour la banque, mais aussi pour vous.
Combien coûte une évaluation de maison par un Évaluateur agréé au Québec ?
Combien est-ce qu’un évaluateur agréé ou une firme d’évaluation charge pour une évaluation de valeur marchande au Québec ?
En fait, cela dépend du type de propriété. Le prix est évidemment différent selon s’il s’agit d’un condo, d’une maison, d’un immeuble à revenus, etc.
Prix d’une évaluation par un Évaluateur agréé – 500-750$ environ
Les tarifs des évaluateurs varient d’un professionnel à l’autre et d’une firme d’évaluation à une autre. La grille des prix est aussi établie en fonction du type de propriété. Par exemple, pour un condo, le prix varie généralement entre 350-500$. Pour une maison unifamiliale, on parle d’un prix entre 500-750$ environ.
Qui paie les honoraires de l’évaluateur agréé ?
Si vous refinancez votre maison et que la banque demande une évaluation immobilière effectuée par un évaluateur agréé, c’est généralement à vous de payer les honoraires de l’évaluateur.
En effet, ces frais font partie des frais de refinancement et sont à votre charge en tant qu’emprunteur.
Cependant, il existe une exception ! Il est possible que votre prêteur offre de couvrir une partie ou la totalité des frais d’évaluation dans le cadre de certaines promotions ou d’offres spéciales. Dans ce cas, vous n’auriez pas à payer directement les honoraires de l’évaluateur.
Si vous envisagez de vendre votre propriété, d’entamer des procédures de divorce et de régler une succession, comme pour n’importe quel autre service, c’est le demandeur qui doit payer les frais.
Pour éviter des malentendus et des factures surprises, il est recommandé de demander à votre évaluateur une estimation des frais dès le début du processus des démarches.
Quels facteurs physiques/sociaux/économiques comptent dans une évaluation immobilière ?
Lorsque vient le temps d’évaluer une propriété, une foule de facteurs entrent en ligne de compte. Certains sont physiques et propres à la propriété, et d’autres sont sociaux et économiques et portent plus sur la localisation et le quartier environnant.
Voici la liste des principaux facteurs qui influencent l’évaluation d’une maison unifamiliale au Québec :
- Superficie habitable
- Localisation : ville/quartier/rue
- Rénovations faites
- Nombre de chambres
- Nombre de salles de bain
- Présence d’une piscine
- Présence d’un garage
- Nombre de salles d’eau
- Année de construction
- Superficie du terrain
- État de la propriété
- Type de revêtement de plancher
- Qualité et matériaux des armoires
- Matériaux de revêtement extérieur
- Et plus encore !
Un évaluateur peut donc utiliser certains de ces facteurs dans l’ajustement de ses comparables lorsqu’il évalue une propriété. Si vous voulez justement faire évaluer votre maison unifamiliale, vous êtes au bon endroit pour le faire.
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