Que ce soit dans le but de vendre, acheter, refinancer ou simplement par curiosité, calculer la valeur marchande d’une maison unifamiliale est beaucoup plus difficile qu’il peut le sembler.
Si vous pensez qu’il suffit de consulter le rôle d’évaluation foncière pour le savoir, vous faites erreur. L’évaluation municipale n’est pas une donnée nécessairement pertinente pour déterminer la valeur marchande d’une maison.
Dans cet article, nous vous présentons tout ce qu’il faut savoir sur l’évaluation de la valeur marchande d’une maison unifamiliale au Québec.
Nous vous présentons notamment les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec, et une foule d’outils pour évaluer votre propriété. Vous pouvez d’ailleurs remplir notre formulaire gratuit si vous souhaitez faire évaluer votre propriété.
Qu’est-ce que la notion de « Valeur » en immobilier ?
La majorité des biens que l’on retrouve dans le monde entier sont des biens immobiliers, soit des immeubles, des terrains, des maisons, des condos, des blocs appartements, etc.
Ces différents biens immobiliers ont TOUS une valeur. Cette notion de valeur prend un sens financier. Cela signifie qu’on peut vendre tous les types de biens immobiliers sur un marché libre et ouvert à la concurrence.
Il y a 3 grands éléments économiques de base qui entrent en interaction pour créer la notion de valeur en immobilier, soit :
L’utilité
La propriété répond à un besoin et satisfait un désir concret. En immobilier, il s’agit du besoin de se loger et d’être en sécurité.
La rareté
La relation entre l’offre et la demande crée la rareté d’un bien. Plus la demande est forte et l’offre basse, plus les prix augmentent.
Le pouvoir d’achat
Pour qu’un bien ait de la valeur, les acheteurs potentiels doivent avoir un pouvoir d’achat, soit les moyens financiers de l’acquérir.
Définition de la Valeur marchande d’une maison
Les 3 concepts économiques présentés plus haut contribuent à créer ce qu’on appelle la « VALEUR MARCHANDE » d’un bien immobilier.
Vous avez une maison et vous désirez savoir quel prix maximum vous pourriez en tirer si vous la vendiez ?
Cela signifie que vous cherchez à connaître la valeur marchande de votre maison. Cette valeur prend la définition suivante :
Définition de la Valeur Marchande d’une Maison
La valeur marchande est le prix de vente le plus probable d’une maison à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence, où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Ce qu’il faut retenir de la valeur marchande, c’est qu’il s’agit de la valeur la plus pertinente que vous pouvez obtenir, et qui vous dit la valeur de votre maison à une date précise, soit au moment de l’évaluation. Comme vous pourrez le voir dans la prochaine section, l’évaluation municipale ne suit pas la même logique, et c’est pourquoi il faut s’en méfier.
Définition de l’Évaluation municipale d’une maison
Parlons maintenant de la valeur la mieux connue par la majorité des propriétaires de maison au Québec, soit l’évaluation municipale.
Il est important de comprendre la différence entre l’évaluation municipale et la valeur marchande d’une maison, car ce n’est pas du tout la même chose. L’évaluation municipale est une valeur que tous les propriétaires peuvent consulter à leur rôle foncier de leur municipalité.
Mais en quoi consiste exactement cette valeur ? Voici la définition :
Définition de l’Évaluation Municipale d’une Maison
Il s’agit de la valeur, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, de votre maison. Cette valeur sert exclusivement au calcul de taxations foncières.
Comme vous pouvez le comprendre via cette définition, l’évaluation municipale se base donc sur une valeur PASSÉE. Sachant qu’un rôle d’évaluation dure 3 ans, et qu’au moment où il commence, la valeur représente le marché d’il y a 18 mois, on comprend que cette valeur n’est jamais réellement à jour. De plus, cette valeur se base sur des calculs de masse, et non une évaluation personnalisée, puisqu’aucun évaluateur ne visite toutes les maisons sur le territoire d’une municipalité.
Quelles sont les raisons de faire évaluer la valeur marchande d’une maison ?
Pourquoi un individu aurait-il besoin de connaître la valeur marchande de sa maison au Québec ? Il y a une tonne d’exemples possibles.
Voici les principales raisons qui poussent les acheteurs, vendeurs et propriétaires à faire évaluer la valeur marchande de leur maison :
- Faire évaluer le juste prix à payer à l’achat d’une maison
- Faire évaluer le prix de vente optimal pour la vente de sa maison
- Faire évaluer la valeur marchande d’une maison pour un refinancement
- Faire évaluer la valeur et coût de reconstruction d’une maison pour les assurances
Et plusieurs autres raisons ! Bref, il est utile et nécessaire dans plusieurs occasions de savoir la valeur marchande d’une propriété.
Comment évalue-t-on la valeur d’une maison unifamiliale ?
La question que beaucoup de gens posent est : comment puis-je évaluer la valeur marchande de ma propriété ?
La réponse : vous ne pouvez pas. Seulement certains professionnels sont formés pour évaluer la valeur marchande d’une maison.
En effet, pour évaluer la valeur de votre maison, vous devez consulter un évaluateur agréé si vous voulez un rapport officiel.
Vous pouvez également consulter un courtier immobilier si vous voulez une évaluation rapide et gratuite dans le but de vendre.
Nous reviendrons sur ce point un peu plus loin dans l’article. Ici, il faut comprendre que pour connaître la valeur de votre maison, vous n’avez pas le choix de consulter des professionnels. Ces derniers vont alors utiliser des techniques d’évaluation immobilières précises, que l’on décrit dans la section suivante.
Les 3 méthodes d’évaluation officielles de la valeur marchande au Québec
Au Québec, l’Ordre des évaluateurs agréés reconnait 3 méthodes d’évaluation officielles lorsque vient le temps d’évaluer la valeur marchande de divers types de propriétés.
Pour ce qui est des maisons unifamiliales, la méthode utilisée dans 99% des cas est la méthode des comparables. Voici un résumé de chaque méthode d’évaluation, afin que vous compreniez sommairement comment elles fonctionnent.
Méthode des comparables
La méthode des comparables utilise les prix de vente de maisons comparables à la maison sujette à l’évaluation pour en déterminer la valeur. Cette technique est assez simple à comprendre. Voici comment elle est utilisée, étape par étape :
- L’évaluateur dresse le profil de la maison sujette à l’évaluation (nombre de chambres, superficie, nombre de salles de bain, etc.).
- L’évaluateur cible 3-5 maisons ayant des caractéristiques comparables ayant été vendues dans le secteur récemment
- Une fois les comparables choisi, l’évaluateur va devoir ajuster les prix de vente de ceux-ci pour tenir compte des différences avec la propriété sujette.
- Par exemple, si une maison est plus grande sujette est plus grande que les comparables, un ajustement sera à faire. Si un comparable a un garage et le sujet non, il faudra ajuster le tout.
- Une fois les ajustements de prix sont faits, l’évaluateur fera la moyenne pondérée des prix de vente rajustés obtenus.
- Si une valeur semble faussée, l’évaluateur peut l’écarter et l’ignorer.
- Le résultat de la moyenne donne la valeur marchande estimative de la propriété sujette.
Voilà sommairement comment est calculée la valeur marchande en fonction de la méthode des comparables, soit la méthode la plus populaire en immobilier résidentiel au Québec.
Méthode du revenu
Passons maintenant à la méthode du revenu, soit la méthode utilisée lorsqu’il est question d’évaluation d’immeubles locatifs, de propriétés à revenus, d’immeubles commerciaux, etc.
Cette méthode est beaucoup plus complexe et se base sur des principes et calculs financiers plus avancés.
Pour en faire un résumé, cette méthode consiste à estimer les revenus nets d’un immeuble, puis de diviser ceux-ci par taux global d’actualisation (TGA). Ce taux d’actualisation est souvent tiré d’une analyse comparative des TGA paritaires d’autres immeubles.
La valeur obtenue par cette division représente alors la valeur marchande de la propriété. Il s’agit de la version hyper simplifiée. En réalité, cette technique implique plusieurs calculs, que nous ne présenterons pas ici par souci de simplification.
Saviez-vous d’ailleurs pour les petits immeubles à revenus, comme les Duplex, Triplex et Quadruplex, sont souvent évalués via la méthode des comparables plutôt que la méthode du revenu ?
Méthode du coût
La 3e et dernière méthode d’évaluation officielle est la méthode du coût, laquelle vise souvent les immeubles industriels, les bâtiments patrimoniaux, les constructions neuves, et plus encore.
Cette méthode vise à calculer la valeur du bâtiment en se basant sur le coût de reconstruction. Il s’agit donc d’une méthode très mathématique où il est nécessaire d’avoir les prix d’une multitude de matériaux de construction. Voici la démarche étape par étape.
#1 : Évaluation de la valeur du terrain
L’évaluateur commence par évaluer la valeur marchande du terrain sur lequel est située la construction.
#2 : Évaluation du coût de remplacement à neuf du bâtiment
Il va par la suite utiliser un cahier de coûts de matériaux pour évaluer le coût de remplacement à neuf du bâtiment sujet à l’évaluation.
#3 : Calcul des dépréciations
L’évaluateur va ensuite calculer certains facteurs de dépréciations sur le bâtiment actuel pour tenir compte de l’âge, l’usure, etc.
#4 : Évaluation des dépendances
Finalement, l’évaluateur va tenir compte de la valeur des dépendances, soit des bâtiments accessoires comme un garage, un cabanon, un entrepôt, etc.
Évaluation immobilière par un Courtier VS un Évaluateur – Les différences
Maintenant que l’on sait comment les évaluateurs procèdent pour évaluer la valeur marchande d’une propriété, il est intéressant de se poser la question suivante : est-ce toujours nécessaire de payer pour consulter un évaluateur agréé ?
La réponse est non. En effet, vous pouvez faire évaluer la valeur d’une propriété soit par un évaluateur, quand vous voulez un rapport officiel reconnu par les institutions financières, ou encore par un courtier immobilier, lorsque vous voulez vendre ou acheter.
Courtier immobilier
Une évaluation de maison par un courtier immobilier est gratuite. Celle-ci est un peu moins précise et n’est pas reconnue par les tribunaux, mais s’appuie tout de même sur des comparables et sur l’avis d’un courtier professionnel.
Évaluateur agréé
Une évaluation de maison par un évaluateur agréé coûte environ 500$. Celle-ci vient avec un rapport officiel reconnu par les assureurs, banques et tribunaux. Cela est utile pour un financement, refinancement, pour les assurances, etc.
Combien coûte une évaluation de maison par un Évaluateur agréé au Québec ?
Combien est-ce qu’un évaluateur agréé ou une firme d’évaluation charge pour une évaluation de valeur marchande au Québec ?
En fait, cela dépend du type de propriété. Le prix est évidemment différent selon s’il s’agit d’un condo, d’une maison, d’un immeuble à revenus, etc.
Prix d’une évaluation par un Évaluateur agréé – 500-750$ environ
Les tarifs des évaluateurs varient d’un professionnel à l’autre et d’une firme d’évaluation à une autre. La grille des prix est aussi établie en fonction du type de propriété. Par exemple, pour un condo, le prix varie généralement entre 350-500$. Pour une maison unifamiliale, on parle d’un prix entre 500-750$ environ.
Quels facteurs physiques/sociaux/économiques comptent dans une évaluation immobilière ?
Lorsque vient le temps d’évaluer une propriété, une foule de facteurs entrent en ligne de compte. Certains sont physiques et propres à la propriété, et d’autres sont sociaux et économiques et portent plus sur la localisation et le quartier environnant.
Voici la liste des principaux facteurs qui influencent l’évaluation d’une maison unifamiliale au Québec :
- Superficie habitable
- Localisation : ville/quartier/rue
- Rénovations faites
- Nombre de chambres
- Nombre de salles de bain
- Présence d’une piscine
- Présence d’un garage
- Nombre de salles d’eau
- Année de construction
- Superficie du terrain
- État de la propriété
- Type de revêtement de plancher
- Qualité et matériaux des armoires
- Matériaux de revêtement extérieur
- Et plus encore !
Un évaluateur peut donc utiliser certains de ces facteurs dans l’ajustement de ses comparables lorsqu’il évalue une propriété. Si vous voulez justement faire évaluer votre maison unifamiliale, vous êtes au bon endroit pour le faire.
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