Ce guide vous aide à comprendre la différence entre la valeur marchande d’un bien immobilier et son évaluation municipale, afin de mieux saisir leurs implications, que ce soit pour fixer un prix de vente ou pour calculer vos taxes foncières.
Nous avons consulté des évaluateurs agréés et courtiers immobiliers pour obtenir des clarifications importantes.
- Nous sommes là pour faire la distinction une fois pour toutes avec une réponse claire provenant de professionnels du milieu.
Prenons quelques minutes pour faire le tour de la question, et pour présenter les différences importantes entre la Valeur marchande d’une propriété, et son évaluation municipale.
Table des matières
Qu’est-ce que signifie « valeur » en immobilier ?
Une bonne compréhension des notions de valeur est essentielle pour déterminer ce que vaut réellement votre propriété sur le marché et pour connaître le montant de vos taxes.
Avant d’entrer dans le détail des deux concepts, il est important de comprendre que la valeur d’un bien immobilier peut être appréhendée sous différents angles selon l’usage qui en est fait.
- Pour un propriétaire, c’est principalement une question d’un équilibre entre l’investissement initial, les améliorations apportées et la demande actuelle du marché.
- Pour un acheteur, la valeur est influencée par des critères personnels, tels que l’emplacement, le potentiel de revente ou la qualité de vie offerte.
- Pour les institutions financières ou les municipalités, la valeur est principalement évaluée selon des critères objectifs et normés.
Cette multiplicité de points de vue rend la notion de valeur à la fois complexe et fondamentale. Êtes-vous prêt à l’explorer davantage ?
Quelle est la définition de l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale correspond à une valeur calculée à des fins administratives et fiscales, et n’est pas toujours représentative du marché actuel.
Qu’est-ce que l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale est déterminée par la municipalité tous les trois ans à partir d’une estimation de masse basée sur des données globales (secteur, superficie, nombre de pièces, etc.) sans visite personnalisée.
Objectif et limites de l’évaluation municipale
- Objectif : Calculer le montant de taxes foncières annuelles à payer.
- Limites : Repose sur des données passées (environ 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle) et ne tient pas compte de l’état réel ou des rénovations apportées à la propriété. Autrement dit, une maison entièrement rénovée peut être sous-évaluée, tandis qu’une propriété mal entretenue, surestimée.
Pour toutes ces raisons, l’évaluation municipale ne doit pas être utilisée seule pour fixer un prix de vente ou pour négocier l’achat d’une propriété. Elle sert avant tout de base de calcul aux municipalités et non de mesure exacte de la valeur marchande.
Quelle est la définition de la valeur marchande ?
La valeur marchande représente le prix de vente réel ou présumé d’un bien sur le marché actuel, basée sur une évaluation professionnelle.
Qu’est-ce que la valeur marchande ?
La valeur marchande est le prix de vente réel ou présumé d’un bien immobilier, sur un marché de gré à gré où la concurrence existe, et où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Importance de la valeur marchande
- Elle est utilisée par les banques, assureurs et institutions financières.
- Elle permet de fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Elle constitue une donnée de référence lors d’un refinancement hypothécaire, d’un règlement de succession ou d’un partage lors d’un divorce.
À l’inverse de l’évaluation municipale, la valeur marchande reflète les conditions actuelles du marché et considère les particularités propres à la propriété, dont l’état général et les améliorations récentes.
Évaluation Municipale et Valeur Marchande - Quelles sont les différences clés ?
Comprendre ces différences est crucial pour éviter de se baser sur une donnée obsolète et pour choisir la méthode qui reflète réellement la valeur de votre bien.
Tableau comparatif
Critères | Évaluation municipale | Valeur marchande |
Source | Réalisée par la municipalité via des outils automatisés | Réalisée par un professionnel (évaluateur agréé ou courtier immobilier) |
Données utilisées | Basée sur des données passées et globales (sans visite) | Basée sur des ventes récentes et une inspection personnalisée |
Objectif | Calcul des taxes foncières | Détermination d’un prix de vente ou de refinancement |
Actualisation | Mise à jour tous les 3 ans (avec un décalage de 18 mois) | Reflète le marché actuel |
Reconnaissance | Non reconnue par les institutions financières pour le financement | Reconnue par banques, assureurs et autres organismes financiers |
Est-ce possible de trouver la valeur marchande d’une maison en ligne ?
Pour avoir une idée générale de la valeur d’une propriété, il est possible d’obtenir une estimation en ligne. Générée à partir de données sur les ventes locales, beaucoup de sites offrent des outils d’estimation gratuits.
Attention, ce n’est pas parce qu’un site vous donne un chiffre que c’est le prix que vous allez réellement obtenir sur le marché ! Il ne faut pas prendre ces valeurs approximatives « pour du cash ». Oui, elles incluent les ventes locales récentes, mais n’incluent pas les caractéristiques de votre propriété.
En fait, bien qu’elles servent d’excellents points de départ, il est important de pousser l’exercice plus loin. Que vous trouviez que la valeur obtenue ne fait aucun sens ou au contraire, qu’elle fasse bien du sens, rien ne remplace l’évaluation professionnelle.
Comment calculer la juste valeur marchande ?
Si vous êtes comme plusieurs propriétaires, peut-être que vous aimeriez trouver un raccourci pour connaître la valeur marchande de votre maison.
On le sait qu’il peut être tentant de prendre la valeur municipale de votre maison, d’y ajouter un montant approximatif, disons 100 000$, et de croire que ça représente la valeur marchande.
Et d’un autre côté, peut-être vous vous dites que personne ne connaît votre maison mieux que vous, alors pourquoi ne pas l’estimer vous-même ? C’est compréhensible, surtout si vous avez investi temps et argent dans des rénovations.
Cependant, il faut savoir que ces deux méthodes sont 100% subjectives et ne sont appuyées par aucune donnée ni expertise réelles. Évidemment, vous pourriez avoir de la chance et avoir vu juste. Mais honnêtement, il y a bien plus de chance que vous soyez très loin de la réalité du marché.
Si vous voulez être réaliste et obtenir une valeur fiable, la meilleure option demeure de faire appel à un évaluateur immobilier certifié. Ce professionnel effectue une visite complète, analyse les comparables du secteur, et prend en compte toutes les caractéristiques de votre propriété.
Quelles sont les 3 méthodes d’évaluation de la valeur marchande ?
Différentes techniques permettent d’établir une estimation précise sur le marché actuel en fonction du type de propriété.
Méthode des comparables
Cette méthode, privilégiée pour les propriétés résidentielles, compare votre bien à des ventes récentes de biens similaires dans la même zone.
Processus de la méthode des comparables
- Sélection de 3 à 5 biens vendus récemment.
- Ajustement des différences (superficie, finition, emplacement).
- Calcul d’une moyenne pondérée pour obtenir la valeur estimée.
Méthode du revenu
Utilisée pour les immeubles générant des revenus, elle estime la valeur en se basant sur les revenus nets et un taux d’actualisation spécifique.
Points clés de la méthode du revenu
- Évaluation des revenus locatifs nets.
- Application d’un taux pour convertir ces revenus en valeur estimée.
Méthode du coût
Cette méthode est souvent appliquée en immobilier industriel ou pour des constructions neuves, en se basant sur le coût de remplacement moins la dépréciation.
Démarche de la méthode du coût
- Calcul du coût de reconstruction à neuf.
- Déduction des dépréciations dues à l’usure ou l’ancienneté.
- Ajout de la valeur des dépendances éventuelles.
Méthode des comparables
La méthode des comparables est utilisées pour les propriétés résidentielles et va déterminer la valeur d’un sujet à partir des prix de vente ajustés de propriétés comparables dans le secteur.
Méthode du revenu
La méthode du revenu est utilisée pour les immeubles et propriétés à revenus, et se base sur les revenus générés par la propriété pour en estimer la valeur. Il s’agit d’une évaluation se basant sur des concepts financiers un peu plus complexes.
Méthode du coût
La méthode du coût est utilisée en immobilier industriel et dans plusieurs autres cas, et se base sur le coût de reconstruction d’une propriété pour en estimer la valeur marchande.
Pourquoi seule la valeur marchande est une représentation réelle du marché immobilier ?
Contrairement à l’évaluation municipale ou aux estimations en ligne, la valeur marchande reflète ce que des acheteurs sont réellement prêts à payer en date d’aujourd’hui.
Elle représente en tous points, l’offre et la demande, influencée par des facteurs réels :
- Localisation
- Année de construction
- État de la propriété
- Rénovations effectuées
- Ventes comparables récentes
- Conditions économiques
Elle ne repose pas sur des moyennes ou des données datées d’il y a plusieurs mois, mais sur une analyse professionnelle du marché, au moment de l’évaluation.
En d’autres mots, elle transpose en chiffres, l’état du marché immobilier tel qu’il est maintenant. C’est pour cette raison qu’il s’agit de la seule valeur reconnue par les banques, les courtiers, la cour et les acheteurs sérieux.
Pour vendre ou acheter ou refinancer, la valeur marchande est votre boussole la plus fiable.
Comment maximiser la valeur marchande de votre propriété ?
Vous voulez vendre au meilleur prix possible ou simplement augmenter la valeur perçue de votre maison ? Eh bien dans ce cas, voici quelques pistes pour vous aider :
- Votre maison doit faire une bonne première impression aux yeux des acheteurs.
- Dépersonnalisez toutes les pièces pour laisser la chance aux acheteurs de s’imaginer y vivre.
- Effectuez toutes les petites réparations que vous repoussez depuis des mois, voire des années.
- Rafraîchissez les murs avec une nouvelle couche de peinture.
- Mettez de l’ordre dans la maison, désencombrez et nettoyez en profondeur.
- Améliorez l’aménagement intérieur et extérieur en suivant les conseils de votre courtier.
- S’il y a de gros travaux à faire, cuisine, salle de bain, toiture et fenêtres, évaluez si ça vaut la peine d’investir cet argent maintenant au lieu de réduire votre prix de vente.
En appliquant ces conseils, il y a de bonnes chances que vous séduisiez un maximum d’acheteurs et que vous obteniez un meilleur prix.
Comment est réalisée l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale se fait selon une méthode standardisée et automatisée pour l’ensemble des biens d’une municipalité.
Les services d’évaluation municipaux utilisent des critères globaux tels que le secteur, la superficie et le nombre de pièces, sans procéder à de réelles visites sur site pour chaque propriété.
- L’objectif est d’obtenir une estimation équitable à grande échelle.
- Ce processus d’évaluation implique une marge d’erreur.
- Des propriétés très différentes peuvent ainsi être valorisées de façon similaire simplement parce qu’elles partagent des caractéristiques de base.
- Cette approche ne tient pas compte des rénovations récentes, de l’entretien général ou de particularités uniques.
Il est donc facile de comprendre pourquoi l’évaluation municipale est, pour beaucoup de propriétaires, éloignée de la valeur réelle sur le marché.
Ne pas faire l’erreur de fixer un prix de vente à partir de la valeur municipale !
Voilà une erreur, qui en rendu en 2025, ne devrait plus être commise ! Malheureusement, cette valeur n’est ni actuelle ni adaptée aux réalités du marché.
- Elle est établie à partir de vieilles données de plus d’un an.
- Aucune inspection de la propriété n’a lieu.
- Elle ne tient pas compte des rénovations, de l’état général ou des particularités qui font la force ou la faiblesse d’une maison.
Si vous prenez la décision consciente de vous fier uniquement à cette donnée, vous risquez de sous-évaluer votre bien et de perdre de l’argent, ou de le surévaluer et de faire fuir les acheteurs.
Pour vendre au juste prix, il faut toujours vous baser sur la valeur marchande !
Quelle option choisir pour connaître la valeur marchande de votre propriété ?
Vous désirez connaître la vraie valeur de votre maison et obtenir une évaluation de sa valeur marchande ? Deux options s’offrent à vous. Vous pouvez contracter les services d’un évaluateur agréé pour obtenir un vrai rapport d’évaluation précis, ou encore demander à un courtier de vous faire une évaluation rapide.
Courtier immobilier
Les courtiers immobiliers sont les spécialistes en vente et achat de propriétés au Québec. Grâce à leurs accès et leurs compétences, vous pouvez faire évaluer gratuitement votre propriété dans le but de la vendre prochainement.
Évaluateur agréé
Les évaluateurs agréés sont les professionnels formés pour évaluer les propriétés au Québec. Leurs services ne sont pas gratuits, et vous devrez débourser autour de 500$ pour une évaluation de la valeur marchande de votre propriété.
Quel est le prix d’une évaluation immobilière au Québec ?
Le montant à payer dépend directement de la personne qui réalise l’évaluation. Si vous passez par un courtier immobilier pour vendre votre maison, vous n’avez rien à débourser d’avance.
L’estimation de la valeur marchande est incluse dans son service de représentation. Ses honoraires sont payés uniquement lors de la vente, chez le notaire, à même la commission. C’est une solution pratique et fortement recommandée pour les vendeurs.
Cependant, si vous voulez une évaluation officielle et indépendante, par exemple pour un refinancement ou un règlement de succession, vous devrez faire appel à un évaluateur agréé.
Dans ce cas, selon la propriété évaluée, il faut prévoir des frais moyens de 500$ à 1 000$.
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Pour toutes questions, n’hésitez pas à nous écrire ou à demander l’aide d’un expert pour vous accompagner.
