Découvrez dans ce guide complet comment déterminer la valeur réelle de votre maison grâce à des outils simples, à l’analyse des comparables et à l’expertise d’un évaluateur. Que ce soit pour vendre, acheter, refinancer ou simplement par curiosité, apprenez à obtenir des soumissions et des rapports d’évaluation professionnels en suivant des étapes claires et précises.
Dans cet article, nous vous présentons tout ce qu’il faut savoir sur l’évaluation de la valeur marchande d’une maison unifamiliale au Québec.
Table des matières
Qu’est-ce que la notion de « Valeur » en immobilier ?
Qu’est-ce que la notion de « Valeur » en immobilier?
La notion de « valeur » en immobilier désigne le prix auquel un bien peut être vendu sur un marché libre, répondant à des critères financiers précis.
Les biens immobiliers – maisons, condos, terrains, etc. – possèdent tous une valeur, qui s’exprime financièrement et permet de les vendre sur un marché ouvert.
Les 3 éléments économiques de base
L’utilité
La propriété répond à un besoin essentiel, comme se loger et assurer la sécurité.
La rareté
La propriété répond à un besoin essentiel, comme se loger et assurer la sécurité.
Le pouvoir d’achat
La propriété répond à un besoin essentiel, comme se loger et assurer la sécurité.
Quelle est la définition de la Valeur marchande d’une maison ?
La valeur marchande d’une maison représente le prix de vente le plus probable dans un contexte de concurrence et de marché libre, à une date donnée.
Elle est déterminée grâce à une analyse personnalisée qui prend en compte les caractéristiques spécifiques du bien et les ventes récentes de propriétés comparables.
Définition de la Valeur Marchande d’une Maison
La valeur marchande est le résultat d’un processus d’évaluation qui combine : Les données sur les caractéristiques du bien (superficie, nombre de chambres, état général, etc.) et les informations issues de transactions immobilières récentes dans la même zone.
Quelle est la définition de l’Évaluation municipale d’une maison ?
L’évaluation municipale est une valeur utilisée à des fins de taxation foncière, établie par la municipalité sur la base de données collectées de façon massive.
Elle est calculée environ 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation et n’est pas actualisée en temps réel.
Définition de l’Évaluation Municipale d’une Maison
Elle représente la valeur d’un bien immobilier utilisée pour établir le montant des taxes foncières, sans visite personnalisée, basée sur des moyennes et des calculs de masse.
Comme vous pouvez le comprendre via cette définition, l’évaluation municipale se base donc sur une valeur PASSÉE. Sachant qu’un rôle d’évaluation dure 3 ans, et qu’au moment où il commence, la valeur représente le marché d’il y a 18 mois, on comprend que cette valeur n’est jamais réellement à jour.
De plus, cette valeur se base sur des calculs de masse, et non une évaluation personnalisée, puisqu’aucun évaluateur ne visite toutes les maisons sur le territoire d’une municipalité.
Quelles sont les raisons de faire évaluer la valeur marchande d’une maison ?
Connaître la valeur marchande de votre maison est indispensable pour diverses transactions et décisions financières.
Cette évaluation permet de fixer un prix de vente juste, négocier un achat, obtenir un refinancement approprié et assurer une protection financière en cas de sinistre.
Principales raisons (H3)
- Achat/Vente : Fixer le juste prix pour une transaction équitable.
- Refinancement : Déterminer le montant de prêt basé sur la valeur réelle du bien.
- Assurance : Évaluer le coût de remplacement pour assurer la propriété à sa juste valeur.
- Démarches patrimoniales : Faciliter les processus de succession ou de divorce.
Et plusieurs autres raisons ! Bref, il est utile et nécessaire dans plusieurs occasions de savoir la valeur marchande d’une propriété.
Quelle est l'importance de faire évaluer la valeur de sa maison avant de la mettre en vente ?
Faire évaluer votre maison avant la mise en vente assure une stratégie de prix réaliste et compétitive, augmentant ainsi vos chances de succès lors de la transaction.
Une évaluation professionnelle offre une vision précise du marché local et aide à éviter des erreurs de tarification qui pourraient prolonger la durée de vente.
Avantages clés (H3)
- Mieux comprendre le marché immobilier local.
- Fixer un prix de vente qui maximise votre profit.
- Attirer des acheteurs potentiels et accélérer la vente.
Aimeriez-vous attirer davantage d’acheteurs potentiels et augmenter vos chances de vendre rapidement ? C’est en déterminant le juste prix de vente suite à une évaluation professionnelle que vous y parviendrez.
Connaître la valeur réelle vous donne les meilleures chances de succès !
Comment évalue-t-on la valeur d’une maison unifamiliale ?
La valeur d’une maison unifamiliale ne peut être déterminée que par des professionnels qui utilisent des techniques d’évaluation précises.
Il est nécessaire de consulter un évaluateur agréé pour obtenir un rapport officiel ou, à titre indicatif, un courtier immobilier pour une estimation rapide.
Les professionnels concernés
- Évaluateur agréé : Pour un rapport officiel, reconnu par les institutions financières.
Courtier immobilier : Pour une estimation gratuite, adaptée aux besoins de vente.
Quelles sont les 3 méthodes d’évaluation officielles de la valeur marchande au Québec ?
Au Québec, l’Ordre des évaluateurs agréés définit trois méthodes officielles pour évaluer la valeur marchande des biens immobiliers, chacune adaptée à différents types de propriétés et objectifs.
Méthode des comparables
La méthode la plus couramment utilisée pour les maisons unifamiliales.
Processus de la Méthode des Comparables
- Recueillir les caractéristiques de la maison (nombre de chambres, superficie, etc.).
- Sélectionner 3 à 5 propriétés comparables récemment vendues dans le même secteur.
- Ajuster les différences entre le bien évalué et les comparables.
- Calculer la moyenne pondérée des valeurs ajustées pour déterminer la valeur marchande.
Voilà sommairement comment est calculée la valeur marchande en fonction de la méthode des comparables, soit la méthode la plus populaire en immobilier résidentiel au Québec.
Méthode du revenu
Utilisée pour les immeubles locatifs et commerciaux.
Principes de la Méthode du Revenu
- Estimer les revenus nets générés par le bien.
- Appliquer un taux global d’actualisation (TGA) pour convertir ces revenus en valeur.
Méthode du coût
La 3e et dernière méthode d’évaluation officielle est la méthode du coût, laquelle vise souvent les immeubles industriels, les bâtiments patrimoniaux, les constructions neuves, et plus encore.
Cette méthode vise à calculer la valeur du bâtiment en se basant sur le coût de reconstruction. Il s’agit donc d’une méthode très mathématique où il est nécessaire d’avoir les prix d’une multitude de matériaux de construction.
Voici la démarche étape par étape.
#1 : Évaluation de la valeur du terrain
L’évaluateur commence par évaluer la valeur marchande du terrain sur lequel est située la construction.
#2 : Évaluation du coût de remplacement à neuf du bâtiment
Il va par la suite utiliser un cahier de coûts de matériaux pour évaluer le coût de remplacement à neuf du bâtiment sujet à l’évaluation.
#3 : Calcul des dépréciations
L’évaluateur va ensuite calculer certains facteurs de dépréciations sur le bâtiment actuel pour tenir compte de l’âge, l’usure, etc.
#4 : Évaluation des dépendances
Finalement, l’évaluateur va tenir compte de la valeur des dépendances, soit des bâtiments accessoires comme un garage, un cabanon, un entrepôt, etc.
Comment déterminer la valeur marchande d’une maison étape par étape ?
Le processus d’évaluation se déroule de manière méthodique pour garantir une estimation fiable de la valeur marchande.
#1. Préparation de l'évaluation :
L'évaluateur recueille des informations sur la propriété, dont la taille, l’âge, l’emplacement, les caractéristiques physiques, l’état général et les rénovations récentes.
#2. Analyse du marché :
L'évaluateur examine les tendances du marché immobilier local et les ventes récentes de propriétés similaires dans la région.
#3. Sélection de la méthode d'évaluation :
L'évaluateur choisit la ou les méthodes d'évaluation appropriées en fonction de la propriété et du marché. Les méthodes courantes incluent l'approche par comparaison, l'approche par le coût et l'approche du revenu pour les propriétés locatives.
#4. Inspection de la propriété :
L'évaluateur effectue une inspection détaillée de la propriété pour évaluer son état général, sa qualité de construction et ses caractéristiques spécifiques.
#5. Analyse des données :
L'évaluateur analyse les données recueillies pour déterminer la valeur de la propriété en utilisant la méthode choisie.
#6. Rédaction du rapport d'évaluation :
L'évaluateur rédige un rapport d'évaluation détaillé qui explique comment la valeur a été déterminée et inclut des informations sur la propriété et le marché.
#7. Remise du rapport :
Une fois le rapport terminé, l'évaluateur le remet au client, qui peut l'utiliser pour fixer un prix de vente ou pour d'autres besoins financiers.
Faire appel à un évaluateur agréé garantit que l’évaluation est réalisée de manière professionnelle et conforme aux normes de l’industrie.
Que contient le rapport d’évaluation immobilière ?
Le rapport d’évaluation est un document complet qui justifie l’estimation de la valeur marchande de votre bien et sert de référence officielle.
Éléments du rapport
- Informations générales : Données de base sur la propriété et son environnement.
- Objectif de l’évaluation : Contexte et raison (vente, refinancement, assurance, etc.).
- Méthodologie utilisée : Description détaillée de la méthode d’évaluation et des comparables sélectionnés.
- Analyse du marché : Données économiques et tendances locales.
- Valeur estimée et ajustements : Résultat final accompagné des ajustements effectués.
- Conclusions et recommandations : Conseils pour la transaction ou autres démarches financières.
- Annexes : Photos, plans, relevés et autres documents pertinents.
Quelle est l’utilité du rapport de l’évaluateur agréé ?
Ce rapport officiel est un outil essentiel pour sécuriser vos transactions immobilières et prendre des décisions financières éclairées.
Utilités principales
- Fixer un prix de vente réaliste : Base de négociation entre acheteur et vendeur.
- Obtenir un financement ou refinancement : Justifie le montant du prêt auprès des institutions financières.
- Assurer le bien : Permet une couverture adéquate en cas de sinistre.
- Démarches patrimoniales : Aide lors de successions, divorces ou litiges en apportant une estimation impartiale.
En se basant sur une évaluation professionnelle et indépendante de la valeur de la propriété, le rapport est un document impartial important qui vient en aide aux diverses parties impliquées dans l’une des situations précédentes.
Quelles sont les conséquences de surestimer ou de sous-estimer la valeur d'une maison unifamiliale ?
Une estimation erronée peut engendrer des répercussions financières et juridiques importantes.
Surestimation
- Dissuasion des acheteurs : Un prix excessif réduit l’intérêt et peut retarder la vente.
- Conflits patrimoniaux : Risque de litiges en cas de partage d’actifs lors de divorces ou successions.
- Refus de financement : Peut entraîner des conditions de prêt moins avantageuses.
Sous-estimation
- Impact fiscal défavorable : Calculs erronés pour les impôts et droits de succession.
- Perte financière pour le vendeur : Vente à un prix inférieur à la valeur réelle.
- Moindre pouvoir de négociation : Diminue la capacité à obtenir des offres d’achat satisfaisantes.
L’évaluation n’est pas une estimation ! C’est une analyse précise et professionnelle de la valeur d’une maison unifamiliale permettant d’éviter les conséquences financières et juridiques potentielles.
Quelle est la différence entre le rapport d’évaluation et le rapport d’inspection d’une maison unifamiliale ?
Bien que complémentaires, ces deux documents servent des objectifs différents.
Rapport d’évaluation
- Réalisé par un évaluateur agréé.
- Vise à établir la valeur marchande du bien de manière objective et détaillée.
- Utilisé dans des transactions immobilières, refinancements, assurances, successions, etc.
Rapport d’inspection
- Réalisé par un inspecteur en bâtiment.
- Se concentre sur l’état physique du bien et identifie les défauts ou réparations nécessaires.
Sert principalement à informer l’acheteur des travaux à prévoir.
Évaluation immobilière par un Courtier VS un Évaluateur – Quelles sont les différences ?
Maintenant que l’on sait comment les évaluateurs procèdent pour évaluer la valeur marchande d’une propriété, il est intéressant de se poser la question suivante : est-ce toujours nécessaire de payer pour consulter un évaluateur agréé ?
La réponse est non. En effet, vous pouvez faire évaluer la valeur d’une propriété soit par un évaluateur, quand vous voulez un rapport officiel reconnu par les institutions financières, ou encore par un courtier immobilier, lorsque vous voulez vendre ou acheter.
Courtier immobilier
Une évaluation de maison par un courtier immobilier est gratuite. Celle-ci est un peu moins précise et n’est pas reconnue par les tribunaux, mais s’appuie tout de même sur des comparables et sur l’avis d’un courtier professionnel.
Évaluateur agréé
Une évaluation de maison par un évaluateur agréé coûte environ 500$. Celle-ci vient avec un rapport officiel reconnu par les assureurs, banques et tribunaux. Cela est utile pour un financement, refinancement, pour les assurances, etc.
Quelles parties reconnaissent l’autorité d’un évaluateur agréé membre de l’OEAQ ?
Un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) est reconnu par plusieurs parties dans le cadre de diverses transactions immobilières, financières, fiscales et juridiques.
Par conséquent, voici quelques-unes des parties qui reconnaissent généralement l’autorité d’un évaluateur agréé membre de l’OEAQ :
- Acheteurs
- Vendeurs
- Banques, institutions financières, prêteurs hypothécaires
- Assureurs
- Gouvernement
- Avocats et notaires
- Particuliers
À la grande surprise de plusieurs, ce ne sont pas que les vendeurs qui gagnent à recourir à un évaluateur agréé. En effet, des acteurs de divers milieux bénéficient de l’évaluation immobilière professionnelle.
Refinancer maison unifamiliale - Pourquoi la banque demande une évaluation immobilière faite par un évaluateur agréé ?
En refinancement, la banque exige une évaluation officielle pour s’assurer que la valeur du bien couvre bien le montant du prêt demandé.
L’évaluation garantit la sécurité financière de la banque et protège vos intérêts en évitant de payer plus que la valeur réelle de votre propriété.
Combien coûte une évaluation de maison par un Évaluateur agréé au Québec ?
Le tarif d’une évaluation varie en fonction du type de bien et du professionnel sollicité.
Tarifs indicatif
- Condo : 350 $ à 500 $
- Maison unifamiliale : 500 $ à 750 $
Immeuble à revenus : Variable selon la complexité
Ces prix sont donnés à titre indicatif et peuvent varier d’un professionnel à l’autre.
Prix d’une évaluation par un Évaluateur agréé – 500-750$ environ
Les tarifs des évaluateurs varient d’un professionnel à l’autre et d’une firme d’évaluation à une autre. La grille des prix est aussi établie en fonction du type de propriété. Par exemple, pour un condo, le prix varie généralement entre 350-500$. Pour une maison unifamiliale, on parle d’un prix entre 500-750$ environ.
Qui paie les honoraires de l’évaluateur agréé ?
La prise en charge des frais d’évaluation dépend du contexte de la demande.
Modalités de paiement
- Refinancement : Généralement à la charge de l’emprunteur (sauf promotions spécifiques).
Vente, divorce, succession ou litiges : Les frais sont habituellement à la charge du demandeur ou répartis entre les parties concernées.
Il est conseillé de clarifier ces frais dès le début du processus.
Quels facteurs influencent une évaluation immobilière ?
De nombreux éléments, qu’ils soient physiques, économiques ou relatifs à la localisation, interviennent dans l’estimation de la valeur d’un bien.
Facteurs clés
- Superficie habitable : Surface utilisée intérieurement.
- Localisation : Ville, quartier, proximité des commodités.
- Année de construction et rénovations : Impact sur l’état et la demande.
- Nombre de chambres/salles de bain : Capacité et confort.
- État général et finitions : Qualité de la construction et matériaux utilisés.
Dépendances : Présence d’un garage, d’un cabanon, etc.
Un évaluateur peut donc utiliser certains de ces facteurs dans l’ajustement de ses comparables lorsqu’il évalue une propriété. Si vous voulez justement faire évaluer votre maison unifamiliale, vous êtes au bon endroit pour le faire.
Comment trouver un bon évaluateur immobilier ?
Pour garantir une évaluation fiable, il est essentiel de choisir un professionnel compétent et certifié.
Conseils pratiques
- Recherche locale : Consultez les avis, demandez des références et vérifiez l’adhésion à l’OEAQ.
- Utilisation de plateformes spécialisées : Par exemple, Soumissions Évaluation permet d’obtenir jusqu’à 3 soumissions gratuites.
Comparaison des offres : Analysez non seulement le tarif, mais aussi la qualité du service, les délais et l’expertise.
C’est votre d’occasion de trouver un évaluateur immobilier qualifié et compétent pour évaluer votre propriété de manière professionnelle et fiable.
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Soumissions Évaluation est une plateforme gratuite qui vous aide à trouver des professionnels partenaires compétents en évaluation.
Nous avons des évaluateurs agréés partenaires, de même que des courtiers immobiliers partenaires selon vos besoins. Si vous désirez vendre votre maison, vous pouvez obtenir une évaluation gratuite de la part d’un courtier de votre secteur.
Si vous avez besoin d’un rapport officiel, vous pouvez obtenir une soumission d’un évaluateur agréé partenaire en utilisant notre formulaire gratuit.
Nous vous proposons des professionnels de confiance et nous validons régulièrement la qualité des services offerts.
Pour tous vos besoins en matière d’évaluation, n’hésitez pas à communiquer avec nous via le formulaire gratuit sur cette page.
