Être en mesure de déterminer la juste valeur marchande d’un bien immobilier est un art.
Il s’agit d’un processus financier et mathématique que seuls certains professionnels peuvent faire à l’aide de méthodes d’évaluation reconnues par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Mais quelles sont justement des différentes méthodes ? Qui sont les professionnels qui peuvent les utiliser ?
Dans cet article, nous présentons en détail tout ce qu’il faut savoir sur les 3 grandes techniques d’évaluation reconnues au Québec.
Nous répondons également aux questions courantes entourant le sujet afin de vous fournir le maximum d’informations pertinentes.
En quoi consiste une Évaluation immobilière ?
Une évaluation immobilière consiste à ce qu’un professionnel détermine la juste valeur marchande d’un bien immobilier à une date donnée.
Mais qu’est-ce que la valeur marchande exactement ? Il s’agit du prix de vente le plus probable d’un bien sur le marché. D’ailleurs, voici la définition la plus précise selon les experts en la matière.
Définition de la valeur marchande en immobilier
Il s’agit du prix de vente le plus probable, présumé ou réel, d’un bien immobilier, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Une évaluation immobilière en bonne et due forme vise donc essentiellement à calculer cette valeur avec le plus de précision possible.
Quels professionnels sont habiletés à réaliser une évaluation immobilière au Québec ?
Au Québec, il existe 2 « types » d’évaluations immobilières. Les courtiers immobiliers sont formés pour réaliser des évaluations rapides pour des clients, en se basant sur des données du marché, des ventes comparables, et certains outils. Les résultats de ces évaluations sont tout de même assez précis, mais ne sont pas reconnus par les institutions financières.
Les banques, assureurs, tribunaux et institutions financières reconnaissent uniquement le 2e type d’évaluation, soit celle réalisée par un évaluateur agréé. Les évaluateurs agréés sont spécialement formés pour ce type de service. Ils font partis de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et utilisent toujours l’une des trois méthodes d’évaluation reconnues, décrites ci-dessous.
Les rapports d’évaluation délivrés par les évaluateurs comptent toujours des dizaines de pages, et sont reconnus autant par les tribunaux que les assureurs, les banques et diverses institutions financières.
Combien de méthodes d’évaluation immobilière sont reconnues au Québec ?
L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) reconnait 3 méthodes d’évaluation immobilières comme étant officielles. Aucune autre méthode n’est reconnue et ne peut être utilisée par ces professionnels.
Voici les 3 méthodes d’évaluation officielles, suivies de leur présentation en détail.
#2 : La méthode du revenu
Cette méthode se base sur les revenus nets et sur des concepts financiers précis pour déterminer la valeur d’une propriété à revenus. La rentabilité joue un rôle important dans le calcul de la valeur marchande.
#1 : La méthode des comparables
Cette méthode se base sur les prix de vente de propriétés comparables à la propriété sujette à l’évaluation. Divers ajustements sont faits pour déterminer la valeur marchande finale.
#3 : La méthode du coût
Cette méthode se base sur le coût de reconstruction à neuf du bâtiment, sur la valeur du terrain et sur un ajustement en fonction de l’âge et de la dépréciation du bâtiment.
Évaluation d’une propriété selon la Méthode des Comparables
Commençons par élaborer sur la méthode d’évaluation la plus utilisée, et qui est priorisée dans 99% des cas d’évaluation résidentielle.
On parle ici de la méthode des comparables. Cette technique fournit une preuve directe de la valeur marchande d’une propriété.
Cette méthode est bien comprise et reconnue par les tribunaux. Elle consiste essentiellement à choisir 3-5 propriétés ayant des caractéristiques comparables à la propriété évaluée, et à ajuster les prix de vente de chacun en ajustant les différences physiques, économiques et fonctionnelles existantes.
Voici un résumé de la méthode des comparables étape par étape.
La première étape consiste à ce que l’évaluateur collecte diverses données concernant le marché immobilier qui seront pertinentes pour son évaluation.
La deuxième étape consiste à dresser le profil précis de la propriété qui doit être évaluée, soit sa superficie, son nombre de chambres, de pièces, de salle de bain, son état, la qualité de finition, sa localisation, etc. Ce portrait servira à choisir les bons comparables pour l’évaluation.
Par la suite, l’évaluateur doit analyser le marché afin de sélectionner 3-5 transactions récentes de propriétés ayant des caractéristiques comparables à la propriété sujette. Cela signifie que les comparables doivent avoir une superficie similaire, un nombre de pièces ou de chambres similaires, etc. Un comparable n’a pas besoin d’être identique, mais doit se rapprocher le plus du sujet de l’évaluation.
Puisqu’aucune propriété n’est identique, l’évaluateur va devoir ajuster les comparables pour les ramener le plus possible au sujet de l’évaluation. Comment procède-t-il ? Il va ajuster les prix de vente de chaque comparable pour tenir compte des différences de caractéristiques. Par exemple, si la maison sujette a 4 chambres, et qu’un comparable a seulement 3 chambres, il va augmenter le prix de vente du comparable pour tenir compte du fait qu’il aurait dû y avoir 4 chambres. Bref, le rôle de l’évaluateur ici est crucial et fait toute la différence dans le niveau de précision de l’évaluation.
Une fois les comparables ajustés, il faut produire les prix de vente rajustés pour chaque propriété. Par exemple, un comparable ayant été vendu 375 000$ sur le marché pourrait avoir un prix rajusté de 390 000$ suite au travail de l’évaluateur. À cette étape, l’évaluateur regarde les résultats de ses ajustements pour chaque comparable, et écarte les comparables qui, selon lui, ne font pas de sens.
L’étape finale consiste à ce que l’évaluateur réconcilie les résultats de son évaluation. Il va alors faire la moyenne pondérée des 3-5 prix de vente rajustés de ses comparables. Il va ensuite arrondir le montant obtenu. Le prix moyen que cela va donner va représenter la valeur marchande de la propriété sujette à l’évaluation.
Évaluation d’une propriété selon la Méthode du Revenu
La méthode du revenu est une technique d’évaluation immobilière qui fait entrer en jeu une foule de concepts et calculs financiers. Elle vise à établir la valeur marchande d’une propriété à partir des revenus nets qu’elle génère, et en fonction de certaines conditions économiques.
Cette méthode se fait en nombreuses étapes, et en suivant des calculs rigoureux. Dans le cas présent, nous vous présenterons les grandes étapes sans les calculs, par souci de simplification.
Voici comment procèdent les évaluateurs lorsqu’ils utilisent cette méthode pour évaluer une propriété locative au Québec.
Étape 1 : Évaluation des revenus bruts potentiels
Étape 2 : Analyse du marché pour valider les revenus
Étape 3 : Estimation du taux d’inoccupation et mauvaises créances
Étape 4 : Calcul du revenu brut effectif de la propriété
Étape 5 : Normalisation des dépenses
Étape 6 : Calcul du revenu net normalisé
Étape 7 : Choix du TGA et de la technique d’actualisation
Étape 8 : Évaluation de la valeur marchande en fonction des revenus nets normalisés et du TGA
Évaluation d’une propriété selon la Méthode du Coût
La méthode du coût est utilisée majoritairement lorsqu’il n’y a pas de marché immobilier actif dans un secteur. Il s’agit d’une preuve indirecte de la valeur marchande d’une propriété. Cela étant dit, on s’en sert donc notamment pour évaluer des propriétés comme :
- Des bâtiments industriels
- Des immeubles à vocation institutionnelle
- Des constructions neuves
- Des immeubles hors normes
- Et plus encore !
Vous trouverez ci-dessous la liste des différentes grandes étapes utilisées par les évaluateurs agréés pour calculer la valeur marchande d’une propriété selon la méthode du coût.
Étape 1 : Évaluation de la valeur du terrain
Étape 2 : Calcul du coût de reconstruction à neuf du bâtiment
Étape 3 : Calcul des dépréciations physiques, fonctionnelles et économiques
Étape 4 : Calcul du coût déprécié du bâtiment
Étape 5 : Calcul de la valeur des dépendances (garage, entrepôt…)
Étape 6 : Évaluation finale de la valeur de la propriété (terrain + coût déprécié du bâtiment + valeur des dépendances)
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Comme vous avez pu le constater, les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec sont très différentes, et vont intervenir des calculs distincts.
Si vous avez une propriété que vous souhaitez faire évaluer, nous avons des évaluateurs partenaires qui peuvent vous aider.
Remplissez le formulaire gratuit sur cette page, et nous vous mettrons en contact avec un évaluateur agréé partenaire qui travaille dans votre secteur.
Vous pourrez ainsi obtenir une soumission d’évaluation rapidement. Si vous êtes satisfait de celle-ci, vous pourrez donner le mandat d’évaluation à l’évaluateur en quelques clics.
Nos partenaires sont tous membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et se feront un plaisir de vous offrir leurs services.
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