Être en mesure de déterminer la juste valeur marchande d’un bien immobilier est un art.
Il s’agit d’un processus financier et mathématique que seuls certains professionnels peuvent faire à l’aide de méthodes d’évaluation reconnues par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Mais quelles sont justement des différentes méthodes ? Qui sont les professionnels qui peuvent les utiliser ?
Dans cet article, nous présentons en détail tout ce qu’il faut savoir sur les 3 grandes techniques d’évaluation reconnues au Québec.
Nous répondons également aux questions courantes entourant le sujet afin de vous fournir le maximum d’informations pertinentes.
En quoi consiste une Évaluation immobilière ?
Une évaluation immobilière consiste à ce qu’un professionnel détermine la juste valeur marchande d’un bien immobilier à une date donnée.
Mais qu’est-ce que la valeur marchande exactement ? Il s’agit du prix de vente le plus probable d’un bien sur le marché. D’ailleurs, voici la définition la plus précise selon les experts en la matière.
Définition de la valeur marchande en immobilier
Il s’agit du prix de vente le plus probable, présumé ou réel, d’un bien immobilier, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Une évaluation immobilière en bonne et due forme vise donc essentiellement à calculer cette valeur avec le plus de précision possible.
Quel est l’intérêt de faire une évaluation immobilière ?
L’évaluation immobilière est bien plus qu’une simple estimation de la valeur d’une propriété.
C’est une démarche essentielle aux multiples facettes, aux implications parfois méconnues, mais aux avantages indéniables.
Pourquoi recourir à l’évaluation immobilière ?
- Pour déterminer la valeur marchande d'une propriété.
- Pour obtenir un juste prix lors d'une vente ou d'un achat immobilier.
- Pour établir la base de taxation municipale.
- Pour obtenir un financement hypothécaire.
- Pour assurer une propriété pour sa juste valeur.
Quels professionnels sont habiletés à réaliser une évaluation immobilière au Québec ?
Au Québec, il existe 2 « types » d’évaluations immobilières. Les courtiers immobiliers sont formés pour réaliser des évaluations rapides pour des clients, en se basant sur des données du marché, des ventes comparables, et certains outils.
Les résultats de ces évaluations sont tout de même assez précis, mais ne sont pas reconnus par les institutions financières.
Les banques, assureurs, tribunaux et institutions financières reconnaissent uniquement le 2e type d’évaluation, soit celle réalisée par un évaluateur agréé. Les évaluateurs agréés sont spécialement formés pour ce type de service. Ils font partis de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et utilisent toujours l’une des trois méthodes d’évaluation reconnues, décrites ci-dessous.
Les rapports d’évaluation délivrés par les évaluateurs comptent toujours des dizaines de pages, et sont reconnus autant par les tribunaux que les assureurs, les banques et diverses institutions financières.
Pourquoi faire appel à un évaluateur agréé ?
Confier l’évaluation de votre bien immobilier à un évaluateur agréé, c’est bien plus qu’une simple formalité.
C’est la garantie d’une expertise reconnue est la clé d’une évaluation précise et impartiale.
- Les évaluateurs agréés ont suivi une formation spécifique et sont régis par un code de déontologie, garantissant un haut niveau de professionnalisme.
- Leur expertise permet d'obtenir une évaluation précise et fiable, reconnue par les institutions financières, les municipalités et les tribunaux.
- Ils fournissent des conseils personnalisés en fonction de la situation et des besoins du client.
- Leur rapport d'évaluation est un document officiel pouvant être utilisé dans diverses démarches administratives ou légales.
Combien de méthodes d’évaluation immobilière sont reconnues au Québec ?
L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) reconnait 3 méthodes d’évaluation immobilières comme étant officielles. Aucune autre méthode n’est reconnue et ne peut être utilisée par ces professionnels.
Voici les 3 méthodes d’évaluation officielles, suivies de leur présentation en détail.
#2 : La méthode du revenu
Cette méthode se base sur les revenus nets et sur des concepts financiers précis pour déterminer la valeur d’une propriété à revenus. La rentabilité joue un rôle important dans le calcul de la valeur marchande.
#1 : La méthode des comparables
Cette méthode se base sur les prix de vente de propriétés comparables à la propriété sujette à l’évaluation. Divers ajustements sont faits pour déterminer la valeur marchande finale.
#3 : La méthode du coût
Cette méthode se base sur le coût de reconstruction à neuf du bâtiment, sur la valeur du terrain et sur un ajustement en fonction de l’âge et de la dépréciation du bâtiment.
Évaluation d’une propriété selon la Méthode des Comparables
Commençons par élaborer sur la méthode d’évaluation la plus utilisée, et qui est priorisée dans 99% des cas d’évaluation résidentielle.
On parle ici de la méthode des comparables. Cette technique fournit une preuve directe de la valeur marchande d’une propriété.
Cette méthode est bien comprise et reconnue par les tribunaux. Elle consiste essentiellement à choisir 3-5 propriétés ayant des caractéristiques comparables à la propriété évaluée, et à ajuster les prix de vente de chacun en ajustant les différences physiques, économiques et fonctionnelles existantes.
Voici un résumé de la méthode des comparables étape par étape.
La première étape consiste à ce que l’évaluateur collecte diverses données concernant le marché immobilier qui seront pertinentes pour son évaluation.
La deuxième étape consiste à dresser le profil précis de la propriété qui doit être évaluée, soit sa superficie, son nombre de chambres, de pièces, de salle de bain, son état, la qualité de finition, sa localisation, etc. Ce portrait servira à choisir les bons comparables pour l’évaluation.
Par la suite, l’évaluateur doit analyser le marché afin de sélectionner 3-5 transactions récentes de propriétés ayant des caractéristiques comparables à la propriété sujette. Cela signifie que les comparables doivent avoir une superficie similaire, un nombre de pièces ou de chambres similaires, etc. Un comparable n’a pas besoin d’être identique, mais doit se rapprocher le plus du sujet de l’évaluation.
Puisqu’aucune propriété n’est identique, l’évaluateur va devoir ajuster les comparables pour les ramener le plus possible au sujet de l’évaluation. Comment procède-t-il ? Il va ajuster les prix de vente de chaque comparable pour tenir compte des différences de caractéristiques. Par exemple, si la maison sujette a 4 chambres, et qu’un comparable a seulement 3 chambres, il va augmenter le prix de vente du comparable pour tenir compte du fait qu’il aurait dû y avoir 4 chambres. Bref, le rôle de l’évaluateur ici est crucial et fait toute la différence dans le niveau de précision de l’évaluation.
Une fois les comparables ajustés, il faut produire les prix de vente rajustés pour chaque propriété. Par exemple, un comparable ayant été vendu 375 000$ sur le marché pourrait avoir un prix rajusté de 390 000$ suite au travail de l’évaluateur. À cette étape, l’évaluateur regarde les résultats de ses ajustements pour chaque comparable, et écarte les comparables qui, selon lui, ne font pas de sens.
L’étape finale consiste à ce que l’évaluateur réconcilie les résultats de son évaluation. Il va alors faire la moyenne pondérée des 3-5 prix de vente rajustés de ses comparables. Il va ensuite arrondir le montant obtenu. Le prix moyen que cela va donner va représenter la valeur marchande de la propriété sujette à l’évaluation.
Évaluation d’une propriété selon la Méthode du Revenu
La méthode du revenu est une technique d’évaluation immobilière qui fait entrer en jeu une foule de concepts et calculs financiers. Elle vise à établir la valeur marchande d’une propriété à partir des revenus nets qu’elle génère, et en fonction de certaines conditions économiques.
Cette méthode se fait en nombreuses étapes, et en suivant des calculs rigoureux. Dans le cas présent, nous vous présenterons les grandes étapes sans les calculs, par souci de simplification.
Voici comment procèdent les évaluateurs lorsqu’ils utilisent cette méthode pour évaluer une propriété locative au Québec.
Étape 1 : Évaluation des revenus bruts potentiels
Étape 2 : Analyse du marché pour valider les revenus
Étape 3 : Estimation du taux d’inoccupation et mauvaises créances
Étape 4 : Calcul du revenu brut effectif de la propriété
Étape 5 : Normalisation des dépenses
Étape 6 : Calcul du revenu net normalisé
Étape 7 : Choix du TGA et de la technique d’actualisation
Étape 8 : Évaluation de la valeur marchande en fonction des revenus nets normalisés et du TGA
Évaluation d’une propriété selon la Méthode du Coût
La méthode du coût est utilisée majoritairement lorsqu’il n’y a pas de marché immobilier actif dans un secteur.
Il s’agit d’une preuve indirecte de la valeur marchande d’une propriété. Cela étant dit, on s’en sert donc notamment pour évaluer des propriétés comme :
- Des bâtiments industriels
- Des immeubles à vocation institutionnelle
- Des constructions neuves
- Des immeubles hors normes
- Et plus encore !
Vous trouverez ci-dessous la liste des différentes grandes étapes utilisées par les évaluateurs agréés pour calculer la valeur marchande d’une propriété selon la méthode du coût.
Étape 1 : Évaluation de la valeur du terrain
Étape 2 : Calcul du coût de reconstruction à neuf du bâtiment
Étape 3 : Calcul des dépréciations physiques, fonctionnelles et économiques
Étape 4 : Calcul du coût déprécié du bâtiment
Étape 5 : Calcul de la valeur des dépendances (garage, entrepôt…)
Étape 6 : Évaluation finale de la valeur de la propriété (terrain + coût déprécié du bâtiment + valeur des dépendances)
Quelle méthode d’évaluation immobilière choisir ?
Le choix de la méthode d’évaluation immobilière dépend largement du type de propriété, de l’objectif de l’évaluation et des données disponibles.
Voici un guide général pour vous aider à déterminer quelle méthode utiliser dans différentes situations :
Méthode des comparables
- Propriétés résidentielles
- Maisons et condos
- Disponibilité de données comparatives fiables
- Simplicité du processus
- Pertinence pour les propriétés où le revenu n'est pas le principal facteur de valeur
Méthode du coût
- Propriétés neuves ou récemment rénovées
- Bâtiments spéciaux ou uniques
- Précision du processus
Méthode du revenu
- Propriétés commerciales ou de location
- Valeur en fonction du potentiel de revenu
- Précision pour évaluer les propriétés à revenu
Chaque méthode a ses avantages et ses limites. Il est souvent judicieux de les combiner pour obtenir une estimation plus précise de la valeur d’une propriété.
Quelles sont les étapes de l’évaluation immobilière ?
Vous vous interrogez-vous sur la manière dont se déroule l’inspection ? Excellente question !
En fait, l’évaluation immobilière est un processus structuré et méthodique qui permet d’estimer la valeur marchande d’une propriété. Voici les principales étapes de ce processus :
- Demande officielle d’évaluation
- Planification de la date d’évaluation
- Définition de l'objectif de l'évaluation
- Collecte d'informations préliminaires
- Visite de la propriété
- Analyse du marché immobilier local
- Sélection de la ou des méthodes d'évaluation appropriées
- Calcul de la valeur de la propriété
- Rédaction du rapport d'évaluation
- Présentation et explication des résultats au client
Au total, vous pouvez vous attendre à ce que l’évaluation dure entre 1 à 2 heures. Par la suite, le rapport est remis au client dans un délai moyen de 24 à 72 heures.
Quels facteurs sont pris en compte dans l'évaluation immobilière réalisée par l’évaluateur agréé ?
L’évaluation immobilière réalisée par un évaluateur agréé prend en compte une multitude de facteurs pour estimer la valeur d’une propriété de manière précise et fiable.
Voici les principaux facteurs considérés :
Localisation
- Proximité des commodités
- Qualité du quartier
- Accessibilité et infrastructure
Caractéristiques physiques de la propriété
- Superficie du terrain et du bâtiment
- Nombre de pièces
- Année de construction et état général
- Matériaux de construction et qualité des finitions
- Présence d’aménagements spéciaux
Condition de la propriété
- Niveau d’entretien
- Réparations nécessaires
- Mises à jour récentes et rénovations
- Présence de défauts structurels et problèmes majeurs
Valeur économique de la propriété
- Potentiel de revenu
- Charges et coûts d’exploitation
- Rentabilité potentielle
Comparables de marché
- Prix de vente de propriétés similaires
- Tendances du marché local
- Durée moyenne de vente des propriétés comparables
Facteurs économiques et environnementaux
- Conditions économiques locales
- Prévisions du marché immobilier
- Facteurs environnementaux
Réglementations et zonage
- Conformité aux règlements municipaux et aux codes du bâtiment
- Restrictions de zonage et potentiel de développement futur
- Impact des servitudes et des droits de passage
Facteurs subjectifs et esthétiques
- Attrait visuel et esthétique de la propriété
- Aménagement paysager
- Vue et environnement immédiat
Quelle est l’utilité du rapport d’évaluation ?
Le rapport d’évaluation immobilière est un document essentiel qui offre une estimation précise de la valeur d’une propriété. Voici les principales utilités de ce rapport :
- Permet aux vendeurs de fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
- Assure que le prêt hypothécaire soit proportionnel à la valeur réelle de la propriété, réduisant ainsi le risque pour le prêteur.
- Aide à évaluer les gains en capital lors de la vente de la propriété.
- Garantit que la propriété est assurée à sa juste valeur et évite une couverture insuffisante ou excessive.
- Aide à la répartition équitable des biens entre les héritiers ou les parties impliquées dans une division de biens successoraux.
- Utilisé comme preuve dans les litiges liés à la propriété, tels que les disputes de voisinage, les expropriations, ou les désaccords sur la valeur d'une propriété.
- Aide les investisseurs à évaluer la rentabilité et le potentiel de croissance de leur portefeuille immobilier.
- Guide les propriétaires dans leurs décisions de rénovation en fournissant une estimation de l'impact des améliorations sur la valeur de la propriété.
En résumé, le rapport d’évaluation immobilière est un outil polyvalent et indispensable pour une variété de besoins financiers, juridiques et administratifs, garantissant une prise de décision éclairée et sécurisée concernant les biens immobiliers.
Pourquoi deux rapports d’évaluation n’arrivent-ils pas à la même valeur immobilière ?
Réalisés par différents évaluateurs, deux rapports d’évaluation immobilière peuvent aboutir à des valeurs différentes.
Tout d’abord, les évaluateurs peuvent avoir des approches distinctes et choisir des méthodes d’évaluation différentes, comme la méthode des comparables, du coût ou des revenus, selon leur appréciation de la propriété.
De plus, ils peuvent sélectionner des propriétés comparables différentes, influençant ainsi les résultats.
Les conditions du marché immobilier peuvent également varier légèrement entre les moments où les évaluations sont effectuées.
Enfin, les évaluateurs peuvent avoir des interprétations divergentes de son attrait visuel et des caractéristiques spécifiques de la propriété. Ces variations dans l’analyse et l’interprétation des données peuvent conduire à des estimations différentes.
L’évaluation a nécessairement un caractère subjectif !
Pourquoi la valeur déterminée n’est pas la même que la valeur municipale ?
Il est tout à fait normal que les deux valeurs ne soient pas équivalentes, car elles ont des objectifs complètement différents.
Valeur municipale
- La valeur municipale est établie à des fins fiscales et est mise à jour périodiquement, généralement tous les trois ans, en se basant sur des données historiques du marché.
- Elle ne reflète donc pas les fluctuations récentes du marché immobilier.
Valeur marchande
- En revanche, une évaluation immobilière réalisée par un évaluateur agréé est une estimation actuelle et précise de la valeur marchande.
- Celle-ci prend en compte les conditions économiques et les caractéristiques spécifiques de la propriété au moment de l'évaluation.
De plus, l’évaluateur utilise des méthodes d’évaluation détaillées et des comparables récents, tandis que la valeur municipale repose sur une approche plus générale.
Cette différence d’objectifs et de méthodes explique la divergence entre les deux valeurs.
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Comme vous avez pu le constater, les 3 méthodes d’évaluation immobilières reconnues au Québec sont très différentes, et vont intervenir des calculs distincts.
Si vous avez une propriété que vous souhaitez faire évaluer, nous avons des évaluateurs partenaires qui peuvent vous aider.
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