Évaluer la juste valeur marchande d’une propriété n’est pas un jeu d’enfant. Il s’agit d’un processus en étape impliquant généralement des calculs mathématiques complexes.
Lorsqu’un propriétaire souhaite connaître la valeur marchande de sa maison, deux choix s’offrent à lui. Il peut tout d’abord contracter les services d’un évaluateur agréé afin d’obtenir un rapport officiel. Il peut également demander l’avis d’un courtier immobilier.
Ces deux types d’évaluation ne sont pas identiques. L’évaluation par un évaluateur agréé est beaucoup plus précise, et vient avec un rapport reconnu par les tribunaux.
- Dans cet article, nous expliquons en détail les implications de faire évaluer sa maison soit par un évaluateur agréé ou un courtier immobilier.
Qu’est-ce qu’une évaluation immobilière ?
Une évaluation immobilière est une estimation professionnelle de la valeur marchande d’une propriété. Réalisée par un évaluateur agréé ou un courtier immobilier, cette évaluation repose sur une analyse approfondie de divers facteurs.
L’objectif principal d’une évaluation immobilière est de déterminer le prix le plus probable auquel la propriété pourrait être vendue sur le marché libre et ouvert.
L’évaluation immobilière est utilisée dans divers contextes, tels que l’achat ou la vente de biens immobiliers et le refinancement hypothécaire.
Évaluation immobilière par un Évaluateur Agréé au Québec
Commençons par parler de l’évaluation via un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Ce type d’évaluation est le seul qui soit reconnu par les tribunaux, les banques, les assureurs et toutes les institutions financières.
L’objectif de cette évaluation est de fournir un prix basé sur une opinion objective de la valeur d’un bien immobilier. Ladite valeur marchande est formulée à un moment précis dans le temps.
Les préférences personnelles, les suppositions et les intérêts personnels sont complètement exclus de l’évaluation. Membre d’un ordre professionnel, chaque évaluateur est soumis au respect des normes de l’industrie ainsi qu’au code de déontologie.
Pour ce faire, les évaluateurs agréés ont une formation universitaire ainsi qu’une formation spécialisée en cabinets pour exercer cette profession.
Faisons le tour des questions les plus courantes entourant les services d’évaluateur agréé au Québec.
Qu’est-ce qu’un service d’évaluation par un évaluateur inclut ?
Lorsque vous décidez de faire évaluer votre maison par un évaluateur agréé, vous choisissez un service professionnel et structuré. L’approche de l’évaluateur se fait par étape, et inclut notamment :
- Visite des lieux
- Prise de photos
- Analyse du marché
- Évaluation via la méthode des comparables
- Remise d’un rapport d’évaluation complet (25 pages et +)
Au final, vous recevez un rapport établissant la juste valeur marchande de votre propriété, avec la démarche utilisée pour y arriver, les comparables utilisés, et plus encore.
Que contient le rapport d’évaluation complet ?
Êtes-vous curieux de connaître quelle est la nature du contenu exact du rapport d’évaluation ? En général, ce document comprend les éléments suivants :
- Informations sur l’évaluateur et le but de l’évaluateur
- Description de la propriété
- Méthodes d’évaluation employées
- Analyse du marché
- Valeur estimée
- Facteurs d’ajustement
- Conclusions et recommandations
- Annexes : photos, relevés, plans, etc.
Préparé avec soin, il doit refléter de manière précise et objective la valeur de la propriété évaluée.
À quoi sert le rapport d’évaluation immobilière remis par l’évaluateur agréé ?
Le rapport d’évaluation immobilière remis par un évaluateur agréé est un document officiel qui sert à déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier à une date précise.
Envoyé au client entre 2 à 5 jours, ce rapport a plusieurs utilités :
Justification de la valeur : Le rapport fournit une justification détaillée de la valeur estimée du bien, en expliquant les méthodes et les critères utilisés pour l’évaluation. Cela est utile pour convaincre les parties intéressées de la justesse de la valeur estimée.
Base de négociation : Pour les transactions immobilières, le rapport peut servir de base de négociation entre l’acheteur et le vendeur. Il aide à établir un prix équitable pour les deux parties.
Prêt hypothécaire : Les prêteurs hypothécaires exigent souvent un rapport d’évaluation pour évaluer le risque associé au prêt et approuver un prêt immobilier.
Assurance : Les compagnies d’assurance demandent dans certains cas un rapport d’évaluation pour déterminer la valeur de remplacement d’un bien assuré en cas de sinistre.
Succession : En cas de règlement de succession, le rapport est utilisé pour établir la valeur des biens immobiliers du défunt.
Litiges : En cas de litige concernant la valeur d’un bien immobilier, le rapport d’évaluation sert de preuve devant les tribunaux.
Prêt à prendre des décisions financières importantes ?
Comment deux rapports d’évaluation peuvent-ils établir des valeurs différentes pour la même propriété ?
Il est tout à fait naturel que deux rapports d’évaluation établissent des valeurs différentes pour la même propriété. C’est en raison du facteur humain !
En effet, chaque évaluateur a sa propre méthodologie, son expérience et ses perceptions, ce qui influence directement les conclusions. Rappelez-vous que l’évaluation immobilière est un processus complexe qui repose sur de nombreux facteurs subjectifs et objectifs.
- Par exemple, un évaluateur peut accorder plus d'importance à certains critères, tels que l'emplacement, la qualité de la construction ou les améliorations apportées à la propriété, tandis qu'un autre peut accorder plus d'importance à des facteurs, tels que les tendances du marché local ou les caractéristiques comparatives des propriétés récemment vendues.
De plus, l’utilisation et la combinaison de méthodes de calcul différentes contribuent à la création d’un écart de valeur. Dans le domaine de l’évaluation immobilière, il est courant d’avoir des écarts dans les valeurs établies par différents évaluateurs.
Combien coûtent les services d’un évaluateur agréé ?
Les services d’un évaluateur agréé ne sont pas gratuits. Ces professionnels chargent des honoraires ou encore des prix pour différents types de propriété. Mais quel est le prix d’un évaluateur agréé au Québec ?
En 2024, les tarifs moyens varient entre 400 $ et 1 000 $ selon la nature de l’évaluation et le type de bien immobilier à évaluer. Par exemple, le prix pour évaluer une maison unifamiliale est plus élevé que le prix pour évaluer un condo.
En général, le tarif d’évaluation d’une maison unifamiliale tourne autour de 500 $ – 700 $, tandis que le tarif pour un condo est de 350 $ – 400 $.
À des fins de planification budgétaire, prévoyez un montant de 500 $ pour faire évaluer une maison unifamiliale ou un condo.
Quelles sont les méthodes utilisées par les évaluateurs agréés ?
Les évaluateurs agréés sont formés pour utiliser 3 méthodes d’évaluation différentes. Chaque méthode est utilisée dans le cadre de certains types de propriétés.
Par exemple, la méthode des comparables est utilisée dans la vaste majorité des évaluations résidentielles. La méthode du revenu est utilisée pour les immeubles multilogements et le locatif. La méthode du coût est utilisée pour les immeubles industriels, patrimoniaux, neufs ou hors-normes.
Nous résumons chaque méthode ici-bas.
La méthode des comparables consiste à ce que l’évaluateur utilise les prix de vente de propriétés comparables au sujet de l’évaluation, pour en estimer la valeur. Des ajustements sont faits pour tenir compte des différences entre les propriétés.
La méthode du coût consiste à évaluer la valeur d’une propriété en tenant compte de la valeur du terrain, puis du coût de remplacement du bâtiment. Il s’agit d’une méthode utilisée dans certains cas précis, et qui consiste en une preuve indirecte de la valeur.
La méthode du revenu consiste à évaluer la valeur d’une propriété en se fiant aux revenus nets normalisés qu’elle génère, et en utilisant un taux global d’actualisation. Il s’agit d’une méthode d’évaluation financière plus complexe et difficile à comprendre.
Cependant, il n’est pas rare qu’un mélange de plusieurs méthodes de calcul soit employé dans le cadre d’un même mandat d’évaluation. Cette stratégie permet de vérifier les calculs et d’obtenir un plus haut niveau de précision.
Quels critères influencent la valeur d’une propriété ?
En effet, la valeur d’une propriété ne se limite pas seulement à sa taille ou à son état, mais dépend également d’une longue liste de critères interdépendants.
Interagissant de manière complexe, ils contribuent tous à déterminer le prix final auquel une propriété peut être achetée ou vendue.
Ainsi, pour obtenir une estimation réaliste et fiable, tous les facteurs suivants doivent être pris en compte :
- Type de bien immobilier
- Localisation de la propriété
- Nombre de chambres et de salles de bain
- Caractéristiques intérieures
- Caractéristiques extérieures
- Architecture et style
- Superficie
- Année de construction
- Historique de la propriété
- État général de la propriété
- État du marché immobilier actuel
Attention de ne pas confondre évaluation municipale et valeur marchande !! Ce n’est pas la même chose !
Pourquoi la valeur formulée par l’évaluation diffère-t-elle de l’évaluation municipale ?
La valeur déterminée par l’évaluateur représente la valeur marchande. Alors que les deux concepts sont couramment utilisés en immobilier, ce sont deux valeurs différentes.
La valeur municipale est basée sur des critères généraux utilisés à des fins fiscales. En revanche, une évaluation professionnelle, basée sur des normes rigoureuses et une analyse approfondie, reflète plus précisément la valeur marchande actuelle d’une propriété.
L’évaluation professionnelle tient compte de nombreux éléments tels que présentés ci-haut, alors que la valeur municipale est calculée de manière plus globale. En effet, elle se base sur des moyennes ou des évaluations de quartier qui sont moins fréquemment mises à jour.
Que faut-il retenir ? La valeur formulée par une évaluation professionnelle est plus proche de la valeur marchande réelle d’une propriété que la valeur marchande.
Quand faut-il utiliser les services d’un évaluateur agréé ?
Les services d’un évaluateur agréé peuvent être utiles pour déterminer le juste prix de vente d’une propriété. Cependant, ils sont plus souvent utilisés dans le cadre de certaines situations précises, comme :
- Évaluation mandatée par la banque à l’achat
- Évaluation pour un refinancement
- Évaluation pour un divorce
- Évaluation pour une succession
- Évaluation pour vos assurances
- Et plus encore !
Bref, les services d’un évaluateur sont nécessaires dans une multitude de situations, lorsqu’il faut avoir un rapport officiel.
Refinancement hypothécaire - Pourquoi la banque exige-t-elle une évaluation immobilière ?
Lors d’une demande de refinancement hypothécaire, la banque exige une évaluation immobilière pour plusieurs raisons.
L’évaluation permet à la banque de s’assurer que la valeur de la propriété est suffisante pour couvrir le montant du prêt demandé. Cela réduit le risque pour la banque en garantissant que si l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt, la vente de la propriété suffira à rembourser le prêt.
De plus, la valeur marchande aide la banque à déterminer le montant maximum qu’elle est disposée à prêter. Cela permet à la banque de fixer des conditions de prêt appropriées en fonction du risque associé.
Ce n’est pas tout ! En fait, l’évaluation immobilière est une exigence légale et réglementaire pour les prêts hypothécaires. Elle garantit que la banque respecte les normes et les pratiques de prêt responsables.
Évaluation immobilière par un Courtier Immobilier au Québec
Passons maintenant à l’évaluation immobilière via un courtier immobilier. Ces professionnels sont formés pour agir à titre d’intermédiaire lors de transactions immobilières.
L’une des formations qu’ils reçoivent lors de leur parcours concerne l’évaluation du prix de vente optimal d’une propriété. En fait, lorsqu’un courtier immobilier évalue une propriété, la valeur obtenue est fiable, mais elle n’est pas autant précise que celle d’un évaluateur.
Pourquoi recourir au service d’évaluation d’un courtier immobilier ? Généralement, l’évaluation d’un courtier vise à déterminer le juste prix de vente à afficher dans le but de vendre une propriété.
Pour vos besoins transactionnels, le courtier immobilier est habilité pour procéder à l’évaluation de votre propriété.
En quoi consiste une évaluation faite par un courtier immobilier ?
Lorsque vous demandez à un courtier immobilier d’évaluer la valeur de votre propriété, ce dernier va procéder en plusieurs étapes :
- Visite des lieux et prise de photos
- Analyse de l’état du marché (offre/demande)
- Choix de 3-5 comparables
- Moyenne des prix de vente
- Opinion professionnelle du courtier
Puisqu’il a accès à l’historique de toutes les transactions du marché, le courtier peut faire une analyse comparative et vous donner son opinion professionnelle sur le prix de vente le plus probable de votre propriété.
Combien coûte une évaluation de propriété par un courtier ?
C’est gratuit. En effet, les courtiers immobiliers offrent d’évaluer gratuitement la valeur marchande des propriétés de leurs clients potentiels. Ils offrent ce service dans le but que certains propriétaires décident de vendre avec eux en contractant leurs services.
Pour vendre avec un courtier, il faut prévoir un taux de commission d’environ 4 – 5 %.
C’est-à-dire que si vous décidez de vendre votre maison ou votre condo avec un courtier immobilier, vous devrez débourser un montant équivalent à environ 5% du prix de vente final. Pour ce qui est de la partie évaluation, il n’y a pas de frais supplémentaires à défrayer, c’est inclus dans le paiement de la commission.
Par exemple :
- Si votre maison vaut 320 000 $, la commission équivaut à 16 000 $.
- Si votre condo vaut 475 000 $, la commission équivaut à 23 750 $.
- Si votre maison vaut 670 000 $, la commission équivaut à 33 500 $.
Si votre but est de vendre, faire évaluer votre propriété par un courtier permet d’économiser le coût de l’évaluation immobilière.
Comment un courtier évalue-t-il la valeur d’une propriété ?
Les courtiers immobiliers ne sont pas spécialement formés pour évaluer la valeur marchande de biens immobiliers. Ils utilisent donc généralement une méthode des comparables simplifiée.
Celle-ci consiste à analyser le marché et à choisir de 3 – 5 comparables. Par la suite, certains ajustements peuvent être faits, mais en général, une simple moyenne est faite pour déterminer la valeur. Ensuite, le courtier procède à un ajustement de la valeur selon les caractéristiques uniques de la propriété.
Ce n’est pas une technique parfaite, mais lors de la vente d’une propriété, une multitude de facteurs influencent le prix que vous aurez à la fin de la transaction.
Cette méthode a toutefois l’avantage de représenter la réalité du marché immobilier local actuel.
Quand est-ce avantageux de faire une évaluation via un courtier ?
En général, il y a une situation où il est vraiment avantageux de faire évaluer sa maison par un courtier. Il s’agit de quand vous songez à vendre, et que vous voulez savoir combien vaut approximativement votre propriété sur le marché actuel.
Dans cette situation, obtenir une évaluation gratuite d’un courtier est avantageux et sans engagement. Si vous êtes satisfait des résultats de l’évaluation, vous pouvez aller de l’avant avec le courtier pour vendre.
Non seulement cela vous donne une idée précise de la valeur de votre propriété sur le marché actuel, mais cela vous permet également d’obtenir des conseils d’expert sur la meilleure façon de vendre votre maison.
Le courtier immobilier a une maîtrise parfaite du marché local et est en mesure de vous aider à fixer un prix compétitif pour attirer les acheteurs potentiels.
Pouvez-vous évaluer la valeur marchande de votre propriété par vous-même ?
Il est possible d’estimer la valeur marchande de sa propriété par soi-même, mais cela comporte des limites !
Vous pouvez utiliser des outils en ligne qui fournissent des estimations basées sur des données publiques, les caractéristiques de votre maison et les tendances du marché immobilier local. Cependant, ces estimations ne sont pas aussi précises qu’une évaluation professionnelle effectuée par un évaluateur immobilier qualifié.
En effet, l’évaluation professionnelle prend en compte des facteurs plus complexes et fournit une estimation plus précise de la valeur de votre propriété.
De plus, dans de nombreux cas, une évaluation professionnelle est obligatoire ! C’est notamment le cas pour l’obtention d’un prêt hypothécaire ou l’assurance habitation.
Avez-vous besoin d’une estimation précise de la valeur marchande de votre propriété ? Il est fortement recommandé de faire appel à un évaluateur qualifié !
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Si c’est pour vendre, vous pouvez obtenir une évaluation gratuite de la part de l’un de nos courtiers partenaires en remplissant notre formulaire.
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