Lorsqu’on parle de valeur immobilière, l’évaluation municipale fait extrêmement jaser puisque beaucoup de gens pensent encore que cette valeur est la référence en la matière.
Et si on vous disait que c’était le contraire, et que votre évaluation municipale n’était PAS un bon indicateur de la valeur immobilière de votre propriété au Québec ?
En effet, nous avons parlé avec nos évaluateurs partenaires pour recueillir leurs opinions sur le sujet, et tous s’entendent pour dire que l’évaluation municipale n’est pas une valeur parfaite.
Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi à l’aide de 5 raisons concrètes, et nous vous révélons quelle est la VRAIE VALEUR de référence.
5 raisons pour l’évaluation municipale ne représente pas la Valeur de votre propriété
L’objectif de cet article n’est pas de dire que l’évaluation municipale est inutile ou ne sert à rien. Au contraire, cette valeur a une utilité bien propre, mais il ne faut pas penser que c’est la référence pour déterminer combien vaut exactement votre propriété.
Comme vous le constaterez ci-dessous, il s’agit d’une valeur se basant sur le marché immobilier passé, et calculée via un modèle de masse sans prendre le temps de faire de visite.
Bref, passons en revue les 5 principales raisons pourquoi l’évaluation municipale ne représente pas un bon indicatif de valeur pour votre propriété.
#1 : Il s’agit d’une valeur PASSÉE 18 mois avant le rôle d’évaluation
Tout d’abord, il faut que vous compreniez que quand vous cherchez à connaître la valeur de votre propriété en date d’aujourd’hui, et que vous regardez votre évaluation municipale, vous voyez en fait une valeur PASSÉE. Pourquoi ?
Parce que les rôles d’évaluation sont produits tous les 3 ans. Les évaluateurs de la ville doivent donc évaluer en avance les immeubles. Ils se fient donc au marché 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle.
Voici la définition de l’évaluation municipale telle que décrite par nos experts partenaires.
Définition de l’évaluation municipale
L’évaluation municipale est la valeur, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, d’une propriété et servant uniquement à des fins de taxation foncière.
Donc, dès l’entrée en vigueur du rôle, il y a un décalage de 1 an et demi entre le marché où vous souhaitez connaître la valeur de votre propriété, et celui où votre propriété a été évaluée par la ville. À la fin du rôle de 3 ans, il y a un décalage de 4 ans et demi. Le marché et les valeurs ont eu le temps de changer énormément. Il faut donc retenir que l’évaluation municipale n’est jamais à jour.
#2 : C’est une évaluation de masse qui se base sur des facteurs globaux
Par la suite, il faut comprendre que normalement, une vraie évaluation immobilière consiste à ce qu’un évaluateur agréé se présente à votre domicile, réalise une visite puis établisse la valeur de votre propriété en utilisant une méthode d’évaluation officielle.
Avec l’évaluation municipale, les évaluateurs de la ville n’ont pas le temps de visiter toutes les propriétés sur le territoire. Ils procèdent donc une évaluation de masse à l’aide de logiciels qui se basent sur des facteurs globaux, et sur une approche statistique. Ce n’est pas la méthode la plus précise, puisqu’elle ne tient pas compte de plusieurs autres facteurs.
Voici les principaux facteurs pris en compte via cette méthode :
Superficie habitable
Localisation (ville/quartier)
Superficie de terrains
Nombre de chambres
Nombre de salles de bain
Année de construction
#3 : Aucune visite n’est faite pour vérifier l’état de la propriété
Un gros défaut de l’évaluation municipale est le fait que la majorité du temps, aucun évaluateur ne se présente à votre propriété pour en vérifier l’état.
Une propriété peut valoir très cher sur papier en raison de sa superficie, de son nombre de chambres, etc. Cependant, une visite pourrait révéler que la propriété n’a jamais été rénovée et a plusieurs problèmes majeurs qui en font baisser la valeur.
C’est un phénomène courant. Les vieilles maisons sont parfois évaluées à la ville plus chère que leur valeur réelle, car la ville se base sur ses caractéristiques globales, tandis qu’une visite aurait révélé que son état en fait drastiquement baisser la valeur réelle.
L’absence de visite est un défaut important de l’évaluation municipale.
#4 : Cette évaluation ne tient pas compte des améliorations faites à votre propriété
Continuons dans le même ordre d’idée et parlons des améliorations et des rénovations qui peuvent être apportées à votre propriété.
Puisqu’aucune visite n’est réalisée, votre évaluation municipale ne sera normalement pas ajustée si vous apportez des améliorations à votre résidence.
Par exemple, si vous avez une évaluation municipale de 350 000$, et que vous apportez pour 50 000$ de rénovations, votre propriété a certainement pris de la valeur. Cependant, si la ville ne vient pas visiter votre propriété, elle n’ajustera jamais votre évaluation, et vous serez sous-évalué. Vous paierez moins de taxes, mais votre évaluation municipale sera encore plus loin de votre valeur réelle.
#5 : Cette évaluation est produite uniquement à des fins de taxation foncière
Finalement, il est important de comprendre que l’évaluation municipale n’est PAS produite pour fournir un indicatif de la valeur de leur propriété aux citoyens, mais plutôt pour simplement calculer les taxes foncières que chacun d’entre eux doit payer chaque année.
Quel est le but de l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale est une valeur qui est utilisée dans le calcul des montants de taxes municipales et scolaires à payer par tous les résidents d’une municipalité. Les taux de taxation varient d’une ville à l’autre.
Comment savoir combien vaut réellement votre propriété au Québec ?
Si on ne peut pas se fier à l’évaluation municipale, à quelle valeur faut-il donc se fier pour savoir la valeur réelle de sa propriété au Québec ?
Avez-vous déjà entendu parler de la notion de VALEUR MARCHANDE en immobilier ? Il s’agit de la valeur par excellence à laquelle se fier pour connaître la valeur de sa propriété.
Définition de la valeur marchande
La valeur marchande est le prix de vente présumé ou réel d’un bien immobilier à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Pour connaître la valeur marchande de votre propriété, vous devez consulter un évaluateur agréé afin qu’il réalise une évaluation complète. Celle-ci inclut notamment une visite des lieux, une prise de photos, une analyse du marché actuel et une évaluation avec une méthode officielle.
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