Une propriété est pour la majorité des familles le plus gros investissement de leur vie, et certainement l’un des actifs les plus importants. Lorsque vient le temps d’en connaître la valeur exacte, ça peut devenir un peu mélangeant.
Devez-vous vous fier à l’évaluation municipale, qui change tous les 3 ans, et qui est réalisée par votre municipalité?
Vous entendez les experts parler du concept de valeur marchande et vous n’êtes pas sûr de comprendre exactement en quoi ça consiste ?
Nous sommes là pour faire la distinction une fois pour toutes. Prenons quelques minutes pour faire le tour de la question, et pour présenter les différences importantes entre la Valeur marchande d’une propriété, et son évaluation municipale.
En quoi consiste la notion d’Évaluation Municipale d’une propriété?
Commençons par expliquer ce qu’est l’évaluation municipale. Toutes les municipalités au Québec doivent obtenir des revenus pour financer les travaux et dépenses publiques. Ces revenus proviennent majoritairement des taxes foncières.
Les taxes foncières proviennent de tous les propriétaires ayant un immeuble sur le territoire de la ville. Pour déterminer quel montant un propriétaire doit payer en taxes foncières, la ville va évaluer la valeur approximative de sa propriété. Cette valeur sera ensuite taxée à un certain taux, et vous devrez payer le montant à la ville.
L’évaluation municipale est donc la valeur servant à calculer les taxes que vous devez à la ville chaque année. La définition qui suit résume le tout.
Il ne s’agit pas nécessairement d’une bonne valeur, puisque celle-ci se base sur une valeur passée, et sur une évaluation de masse sans visite.
Définition de l’Évaluation municipale
L’évaluation municipale est la valeur estimée de votre propriété, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, qui tient compte de caractéristiques globales et servant à des fins de taxation.
Quelle est la définition de la Valeur Marchande d’une propriété?
Il existe une autre notion de valeur en immobilier, et celle-ci est beaucoup plus pertinente pour tous les propriétaires. Il s’agit de la valeur marchande. Tandis que l’évaluation municipale sert à calculer le montant de taxes que vous devez payer, la valeur marchande vise uniquement à dire avec le plus de précision possible combien VAUT votre maison sur le marché au moment de l’évaluation.
Cette évaluation est faite par un professionnel suite à la visite de votre propriété. Différentes techniques sont utilisées pour évaluer la valeur marchande la plus précise possible.
D’ailleurs, les banques, assureurs et institutions financières se basent sur cette valeur pour toutes leurs opérations. Cette valeur représente mieux la vraie valeur de votre maison, condo ou immeuble à revenus.
Définition de la Valeur Marchande
La valeur marchande est le prix de vente réel ou présumé d’un bien immobilier, sur un marché de gré à gré où la concurrence existe, et où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
À quelle valeur faut-il se fier pour fixer le prix de vente de sa maison ?
Si vous souhaitez connaître la valeur de votre propriété parce que vous pensez à la vendre, sachez qu’il y a une valeur à laquelle vous devez vous fier, et une autre à ignorer.
Les courtiers immobiliers et les spécialistes en évaluation recommandent de ne pas se fier à l’évaluation municipale, puisque ce n’est pas une donnée à jour, ni véritablement fiable.
Il faut plutôt se fier à la valeur marchande, car celle-ci représente normalement très bien le marché et vous dit exactement combien vous devriez tirer pour votre propriété sur le marché actuel.
Les différences importantes entre l’évaluation municipale et la valeur marchande
Il est important de comprendre que l’évaluation municipale et la valeur marchande sont deux notions de valeur différentes.
Pour vous aider à saisir et vous rappeler les différences les plus importantes, nous les avons résumées dans le tableau qui suit.
ÉVALUATION MUNICIPALE | VALEUR MARCHANDE |
L’évaluation municipale se base sur une valeur passée | La valeur marchande se base sur la valeur actuelle |
Il n’y a pas de visite pour fixer l’évaluation municipale | Une visite doit être faite pour fixer la valeur marchande |
Elle sert à des fins de taxation | Elle sert à vendre ou refinancer |
L’évaluation est faite par la ville | L’évaluation est faite par un professionnel d’une entreprise privée
|
Cette valeur n’est pas reconnue par les banques, assureurs et institutions financières
| Cette valeur EST reconnue par les banques, assureurs et institutions financières |
Comment évalue-t-on la valeur marchande ? - Les 3 types d’évaluations
Si vous souhaitez faire évaluer la valeur marchande de votre propriété par un professionnel reconnu, soit par un évaluateur agréé, sachez que selon le type de propriété, il y a 3 méthodes reconnues.
Voici le résumé de chaque méthode d’évaluation de la valeur marchande, utilisée au Québec par les évaluateurs :
Méthode des comparables
La méthode des comparables est utilisées pour les propriétés résidentielles et va déterminer la valeur d’un sujet à partir des prix de vente ajustés de propriétés comparables dans le secteur.
Méthode du revenu
La méthode du revenu est utilisée pour les immeubles et propriétés à revenus, et se base sur les revenus générés par la propriété pour en estimer la valeur. Il s’agit d’une évaluation se basant sur des concepts financiers un peu plus complexes.
Méthode du coût
La méthode du coût est utilisée en immobilier industriel et dans plusieurs autres cas, et se base sur le coût de reconstruction d’une propriété pour en estimer la valeur marchande.
Comment évalue-t-on l’évaluation municipale au Québec ?
L’évaluation municipale est calculée tous les 3 ans par la municipalité, via son service d’évaluation à l’interne.
Une équipe d’évaluateurs utilisent des outils automatisés pour évaluer l’ensemble du parc immobilier de la ville, en se basant sur des facteurs précis, comme par exemple :
- Secteur
- Superficie habitable
- Superficie de terrains
- Nombre de chambres
- Nombre de salles de bain
- Et plus !
Puisqu’il ne visite pas toutes les propriétés de la ville, l’évaluateur ne peut pas savoir l’état de la propriété ni les rénovations apportées. C’est pourquoi cette valeur a aussi ses limites.
Connaître la vraie valeur de sa maison : les 2 options possibles !
Vous désirez connaître la vraie valeur de votre maison et obtenir une évaluation de sa valeur marchande ? Deux options s’offrent à vous. Vous pouvez contracter les services d’un évaluateur agréé pour obtenir un vrai rapport d’évaluation précis, ou encore demander à un courtier de vous faire une évaluation rapide.
Courtier immobilier
Les courtiers immobiliers sont les spécialistes en vente et achat de propriétés au Québec. Grâce à leurs accès et leurs compétences, vous pouvez faire évaluer gratuitement votre propriété dans le but de la vendre prochainement.
Évaluateur agréé
Les évaluateurs agréés sont les professionnels formés pour évaluer les propriétés au Québec. Leurs services ne sont pas gratuits, et vous devrez débourser autour de 500$ pour une évaluation de la valeur marchande de votre propriété.
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Pour toutes questions, n’hésitez pas à nous écrire ou à demander l’aide d’un expert pour vous accompagner.
