Ce guide vous aide à comprendre la différence entre la valeur marchande d’un bien immobilier et son évaluation municipale, afin de mieux saisir leurs implications, que ce soit pour fixer un prix de vente ou pour calculer vos taxes foncières.
Nous avons consulté des évaluateurs agréés et courtiers immobiliers pour obtenir des clarifications importantes.
- Nous sommes là pour faire la distinction une fois pour toutes avec une réponse claire provenant de professionnels du milieu.
Prenons quelques minutes pour faire le tour de la question, et pour présenter les différences importantes entre la Valeur marchande d’une propriété, et son évaluation municipale.
Table des matières
Qu’est-ce que signifie “valeur” en immobilier ?
Une bonne compréhension des notions de valeur est essentielle pour déterminer ce que vaut réellement votre propriété sur le marché et pour connaître le montant de vos taxes.
Avant d’entrer dans le détail des deux concepts, il est important de comprendre que la valeur d’un bien immobilier peut être appréhendée sous différents angles selon l’usage qui en est fait.
Définition de l’Évaluation municipale
L’évaluation municipale correspond à une valeur calculée à des fins administratives et fiscales, et n’est pas toujours représentative du marché actuel.
Qu’est-ce que l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale est déterminée par la municipalité tous les trois ans à partir d’une estimation de masse basée sur des données globales (secteur, superficie, nombre de pièces, etc.) sans visite personnalisée.
Objectif et limites de l’évaluation municipale
- Objectif : Calculer le montant de taxes foncières annuelles à payer.
- Limites : Repose sur des données passées (environ 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle) et ne tient pas compte de l’état réel ou des rénovations apportées à la propriété.
Définition de la Valeur marchande
La valeur marchande représente le prix de vente réel ou présumé d’un bien sur le marché actuel, basée sur une évaluation professionnelle.
Qu’est-ce que la valeur marchande ?
La valeur marchande est le prix de vente réel ou présumé d’un bien immobilier, sur un marché de gré à gré où la concurrence existe, et où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Importance de la valeur marchande
- Elle est utilisée par les banques, assureurs et institutions financières.
Elle permet de fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Les différences clés entre Évaluation municipale et Valeur marchande
Comprendre ces différences est crucial pour éviter de se baser sur une donnée obsolète et pour choisir la méthode qui reflète réellement la valeur de votre bien.
Tableau comparatif
Critères | Évaluation municipale | Valeur marchande |
Source | Réalisée par la municipalité via des outils automatisés | Réalisée par un professionnel (évaluateur agréé ou courtier immobilier) |
Données utilisées | Basée sur des données passées et globales (sans visite) | Basée sur des ventes récentes et une inspection personnalisée |
Objectif | Calcul des taxes foncières | Détermination d’un prix de vente ou de refinancement |
Actualisation | Mise à jour tous les 3 ans (avec un décalage de 18 mois) | Reflète le marché actuel |
Reconnaissance | Non reconnue par les institutions financières pour le financement | Reconnue par banques, assureurs et autres organismes financiers |
Les méthodes d’évaluation de la valeur marchande
Différentes techniques permettent d’établir une estimation précise sur le marché actuel en fonction du type de propriété.
Méthode des comparables
Cette méthode, privilégiée pour les propriétés résidentielles, compare votre bien à des ventes récentes de biens similaires dans la même zone.
Processus de la méthode des comparables
- Sélection de 3 à 5 biens vendus récemment.
- Ajustement des différences (superficie, finition, emplacement).
- Calcul d’une moyenne pondérée pour obtenir la valeur estimée.
Méthode du revenu
Utilisée pour les immeubles générant des revenus, elle estime la valeur en se basant sur les revenus nets et un taux d’actualisation spécifique.
Points clés de la méthode du revenu
- Évaluation des revenus locatifs nets.
- Application d’un taux pour convertir ces revenus en valeur estimée.
Méthode du coût
Cette méthode est souvent appliquée en immobilier industriel ou pour des constructions neuves, en se basant sur le coût de remplacement moins la dépréciation.
Démarche de la méthode du coût
- Calcul du coût de reconstruction à neuf.
- Déduction des dépréciations dues à l’usure ou l’ancienneté.
- Ajout de la valeur des dépendances éventuelles.
Méthode des comparables
La méthode des comparables est utilisées pour les propriétés résidentielles et va déterminer la valeur d’un sujet à partir des prix de vente ajustés de propriétés comparables dans le secteur.
Méthode du revenu
La méthode du revenu est utilisée pour les immeubles et propriétés à revenus, et se base sur les revenus générés par la propriété pour en estimer la valeur. Il s’agit d’une évaluation se basant sur des concepts financiers un peu plus complexes.
Méthode du coût
La méthode du coût est utilisée en immobilier industriel et dans plusieurs autres cas, et se base sur le coût de reconstruction d’une propriété pour en estimer la valeur marchande.
Comment est réalisée l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale se fait selon une méthode standardisée et automatisée pour l’ensemble des biens d’une municipalité.
Les services d’évaluation municipaux utilisent des critères globaux tels que le secteur, la superficie et le nombre de pièces, sans procéder à de réelles visites sur site pour chaque propriété.
Quelle option choisir pour connaître la vraie valeur de votre propriété ?
Vous désirez connaître la vraie valeur de votre maison et obtenir une évaluation de sa valeur marchande ? Deux options s’offrent à vous. Vous pouvez contracter les services d’un évaluateur agréé pour obtenir un vrai rapport d’évaluation précis, ou encore demander à un courtier de vous faire une évaluation rapide.
Courtier immobilier
Les courtiers immobiliers sont les spécialistes en vente et achat de propriétés au Québec. Grâce à leurs accès et leurs compétences, vous pouvez faire évaluer gratuitement votre propriété dans le but de la vendre prochainement.
Évaluateur agréé
Les évaluateurs agréés sont les professionnels formés pour évaluer les propriétés au Québec. Leurs services ne sont pas gratuits, et vous devrez débourser autour de 500$ pour une évaluation de la valeur marchande de votre propriété.
Besoin d’une évaluation de votre propriété ? Obtenez-en une ici!
Remplissez le formulaire gratuit sur cette page pour trouver soit un évaluateur agréé près de chez vous, ou encore un courtier immobilier prêt à évaluer votre propriété.
Dépendamment de votre projet et vos besoins, nous vous proposerons le bon type de professionnel.
Pour toutes questions, n’hésitez pas à nous écrire ou à demander l’aide d’un expert pour vous accompagner.
