La valeur d’un bien immobilier résulte d’un ensemble de critères physiques, économiques et environnementaux. Vous vous demandez quels sont les facteurs qui influencent la valeur de votre maison, condo ou propriété au Québec ?
Nous avons consulté des évaluateurs agréés afin de vous sortir la liste des facteurs à connaître et qui sont prouvés pour influencer la valeur marchande d’une propriété.
- Dans ce guide, nous vous présentons les 14 éléments clés qui influencent le prix d’une propriété, afin de vous aider à optimiser sa valorisation ou à mieux comprendre une évaluation immobilière.
Table des matières
Pourquoi ces critères sont-ils essentiels ?
Chaque élément analysé lors d’une évaluation immobilière contribue à fixer un prix de vente réaliste et à refléter l’attractivité du bien sur le marché. Comprendre ces facteurs vous permet d’identifier les points forts et les axes d’amélioration de votre propriété et de mieux négocier lors d’une transaction.
Quels sont les 14 critères qui influencent la valeur d’une propriété ?
Voici les 14 facteurs incontournables qui déterminent la valeur marchande d’une maison, d’un condo ou de tout autre type de propriété au Québec :
#1 : La superficie habitable
La surface intérieure utilisable est le critère principal et le plus évident : plus le bien offre d’espace, plus sa valeur augmente de façon quasi proportionnelle. Une maison de 2 500 pi² se valorise naturellement mieux qu’une propriété de 1 000 pi².
#2 : Le nombre de chambres
Le nombre de chambres est crucial pour les familles et influence fortement l’attrait des acheteurs. Les premières chambres ajoutent une valeur significative, tandis que des chambres supplémentaires au-delà de 5 auront un impact moindre.
#3 : Le nombre de salles de bain
La présence de salles de bain complètes (avec toilette, lavabo, et bain/douche) augmente la valeur, car elle améliore le confort et la fonctionnalité. Une maison équipée de deux salles de bain complètes sera généralement perçue comme mieux adaptée aux besoins familiaux.
#4 : L’année de construction
L’âge de la construction joue un rôle important : une maison ancienne peut nécessiter des travaux de rénovation qui réduisent sa valeur, tandis qu’une construction récente et clé en main présente souvent une valeur plus élevée au démarrage et demande moins d’entretien à court terme.
L’année de construction d’un bâtiment influence directement la valeur de votre propriété. Avez-vous une maison des :
- Années 1900-1950
- Années 1950-1970
- Années 1970-1990
- Années 1990-2010
- Années 2010 et plus
Bien souvent, à travers le temps, la valeur des terrains augmente, mais la valeur des bâtiments diminue. Les constructions neuves ont une très haute valeur au début, car elles sont clé en main et ne demanderont pas d’entretien pendant au moins 2 décennies.
#5 : La localisation (ville/quartier)
La situation géographique reste le critère déterminant en immobilier. Un bien situé dans un quartier recherché ou dans une grande ville bénéficiera d’une demande accrue, influençant positivement son prix, alors qu’un emplacement moins attractif peut entraîner une dépréciation.
Par exemple, les prix médians des propriétés sont complètement différents dans ces 6 villes québécoises.
Montréal
Québec
Laval
Chicoutimi
Victoriaville
Shawinigan
#6 : La superficie du terrain
Au-delà du bâti, le terrain lui-même a une valeur qui s’exprime au pied carré. Un grand terrain offre souvent un potentiel d’extension ou d’aménagement qui peut considérablement augmenter la valeur totale du bien.
#7 : L’accès aux services municipaux
La disponibilité des services essentiels, tels que l’aqueduc, les égouts et l’électricité, est cruciale. Une propriété connectée aux réseaux municipaux est généralement valorisée plus avantageusement qu’un bien dépendant d’une fosse septique ou d’un puits.
Égouts ou fosse septique
Votre propriété est-elle connectée au réseau d’égouts de la ville, ou a-t-elle une fosse septique avec un champ d’épuration ?
Aqueduc ou puits artésien
Votre propriété est-elle approvisionnée en eau potable via l’aqueduc de la ville, ou via un puits artésien ?
#8 : L’état général de la propriété
Le niveau d’entretien du bien, la qualité de la toiture, des fondations et des finitions extérieures ou intérieures influencent directement sa valeur. Un bien nécessitant des rénovations majeures aura une valeur inférieure à celle d’une propriété bien entretenue.
#9 : La qualité de finition intérieure
Les matériaux utilisés pour la cuisine, les salles de bain, les armoires, et les planchers jouent un rôle important dans l’estimation. Des finitions haut de gamme apportent un cachet supplémentaire et peuvent justifier un prix de vente plus élevé.
- Quelle est la qualité des armoires de cuisine ?
- Quel matériau a été choisi pour les comptoirs ?
- La salle de bain est-elle au goût du jour ?
- Les planchers sont-ils en bois franc ?
#10 : L’état du marché immobilier
Ce qui fait varier le prix que vous pouvez vendre votre maison, c’est la balance entre l’offre et la demande.
Combien de gens vendent leur propriété actuellement versus combien de gens veulent acheter une propriété ? Les taux d’intérêt hypothécaires impactent la demande et le nombre d’acheteurs sur le marché. Plus le marché est à l’avantage des vendeurs, plus vous pouvez généralement vendre votre propriété chère.
#11 : Le voisinage et les services environnants
Un quartier réputé, doté de commodités attractives (commerces, espaces verts, transports), renforce l’attrait du bien. Les acheteurs sont sensibles à l’environnement et au confort de vie offert par la zone.
- Est-ce un quartier avec une bonne réputation ?
- Est-ce un quartier familial et sécuritaire ?
- À quelle distance se trouvent les épiceries ?
- Y a-t-il des pharmacies et autres commerces à proximité ?
- À quoi ressemble le réseau routier environnant ?
- La propriété est-elle située sur une rue passante ou non ?
Vous ne contrôlez pas vraiment votre quartier, mais lorsque vous achetez, sachez qu’il s’agit d’un facteur qui a un impact.
#12 : La proximité des écoles et garderies
Pour les familles, la proximité d’établissements scolaires et de garderies est un critère déterminant. Une localisation qui facilite l’accès à ces services peut augmenter significativement la demande et, par conséquent, la valeur du bien.
Distance avec les garderies
Lorsque vous aurez des enfants, vous devrez pendant plusieurs années aller les porter à la garderie. S’il y en a une près de chez vous, c’est un facteur positif qui peut augmenter l’attrait de votre maison.
Distance avec les écoles
Est-ce qu’il y a des écoles primaires et secondaires à distance de marche ou de bus de votre domicile ? Êtes-vous situé dans une ville avec un Cégep ou une Université?
#13 : Sous-sol fini ou non
Un sous-sol aménagé ajoute de la surface habitable supplémentaire et augmente la polyvalence d’un bien. Cet espace peut être transformé en salle de jeux, bureau ou chambre supplémentaire, influant positivement sur la valorisation.
#14 : La mise en marché et la décoration
Enfin, bien que n’étant pas un facteur inhérent à la propriété, une bonne stratégie de mise en scène (homestaging), une décoration soignée et des photos professionnelles peuvent rehausser l’attrait du bien et permettre d’obtenir un prix de vente supérieur à sa valeur marchande de base.
En résumé, voici quelques points pouvant aider la vente :
- Du « Homestaging »
- Des photos HDR de haute qualité
- Des retouches et petites réparations
- Un ameublement différent
- Des éléments décoratifs originaux
- Et plus encore !
Foire aux questions (Q&A) - Valeur d’une propriété
Aimeriez-vous en apprendre davantage sur la manière dont la valeur d’une propriété est déterminée ? Dans cette question, nous répondons aux interrogations les plus fréquemment posées par les propriétaires, les vendeurs et les acheteurs.
Préparez-vous à découvrir le monde de l’évaluation immobilière !
Quand faire évaluer sa propriété ?
Selon plusieurs scénarios, il est recommandé aux propriétaires de faire évaluer leur maison. On parle notamment de :
- Vente imminente
- Refinancement hypothécaire
- Règlement d’une séparation ou d’un divorce
- Assurance habitation
- Litige en cours
- Planification financière, de patrimoine, successorale
- Validation de la valeur marchande
Obligatoire ou facultative, l’évaluation immobilière devrait être ajoutée au calendrier dès que la valeur de votre maison a un impact financier ou légal.
Comment estimer la valeur d’une propriété ?
Au Québec, les évaluateurs immobiliers utilisent 3 méthodes de calcul reconnues pour estimer la valeur d’une propriété :
- Méthode des comparables : analyse les ventes récentes de propriétés similaires.
- Méthode du coût : estime la valeur selon le prix de reconstruction, moins la dépréciation.
- Méthode du revenu : s’applique aux immeubles locatifs en fonction des revenus générés.
Ces approches sont choisies selon le type de bien et tiennent compte de nombreux facteurs présentés ci-haut.
Ce processus d’évaluation structuré et reconnu est encadré par des professionnels certifiés, qui assure une estimation juste, crédible et en accord avec chaque mandat.
À qui faire appel pour déterminer la valeur d’une propriété ?
Pour déterminer la valeur marchande de votre propriété, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier ou à un évaluateur agréé.
- Basé sur sa connaissance du marché local, le courtier fournit une estimation indicative, appropriée dans un contexte de vente ou d’achat.
- En revanche, pour une évaluation officielle, requise par les banques, les tribunaux ou les assureurs, seul un évaluateur agréé est autorisé à produire un rapport reconnu.
Ces professionnels indépendants suivent des méthodes rigoureuses et encadrées par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
Vous êtes donc assuré que leur estimation est objective, défendable et conforme aux normes en vigueur.
Combien coûte l’évaluation immobilière au Québec ?
Au Québec, l’évaluation immobilière réalisée par un courtier immobilier est gratuite. Oui oui, c’est vrai !
En fait, beaucoup de courtiers utilisent l’évaluation comme stratégie marketing pour obtenir un mandat de vente. Par la suite, si la propriété se vend, leurs frais sont couverts par la commission.
Cependant, pour une évaluation officielle où vous devez faire appel à un évaluateur agréé, il y a des frais à payer. Selon le type de propriété, sa taille et la complexité du mandat, le prix moyen varie entre 500$ et 1 000$.
Pour des condos ou des mandats standards de maison, la prix se situe dans la fourchette inférieure. Toutefois, ce montant peut être plus élevé pour des immeubles à revenus ou des propriétés particulières.
Peu importe avec qui vous décidez de faire affaire, prenez le temps de vous informer sur les honoraires, s’il y en a, bien sûr !
Quelle est la différence entre la valeur municipale et marchande d’une propriété ?
Conduite par la ville tous les 3 ans, l’évaluation municipale sert uniquement à des fins fiscales. En d’autres mots, elles déterminent le montant des taxes qu’un propriétaire doit payer annuellement.
Quant à la valeur marchande, elle est totalement différente. Calculée par un évaluateur immobilier autorisé de manière objective, cette valeur représente le prix auquel un acheteur et un vendeur sont prêts à conclure une transaction à une date précise. Variable dans le temps, elle est déterminée à partir de l’offre, la demande et de nombreux facteurs évolutifs.
Pour résumer le tout en une seule phrase, la valeur municipale est administrative, tandis que la valeur marchande est réelle et actuelle.
Quel facteur donne le plus de valeur à une propriété ?
Le facteur qui donne le plus de valeur à une propriété est définitivement l’emplacement.
Quand la propriété est située dans un quartier en forte demande (localisation stratégique, sécuritaire, proche des services, des écoles, des transports, bonne qualité de vie) la valeur marchande est automatiquement plus élevée que celle d’une maison similaire dans un quartier moins demandé.
Même une maison ordinaire dans un secteur prisé se vend parfois plus cher qu’une maison impeccable dans un quartier moins recherché.
Pensez-y, quand vous regardez les propriétés dans le plus beau quartier de la ville, les maisons sont toutes chères. Tandis que, quand vous regardez dans le moins beau quartier de la ville, les maisons sont toutes situées dans une fourchette plus basse.
Pour les acheteurs et la rapidité de vente, l’emplacement pèse énormément dans la balance. Il n’est pas surprenant que les experts disent que les trois règles de l’immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement, et encore l’emplacement !
Quels sont les facteurs en cause d’une perte de valeur ?
De nombreux facteurs peuvent causer une perte de valeur. Cependant, la mauvaise réputation d’un quartier et les nuisances externes sont parmi les plus déterminants.
Un secteur perçu comme étant peu sécuritaire, mal entretenu ou mal desservi décourage les acheteurs. De même, la proximité d’une autoroute bruyante, d’un aéroport, d’une usine ou d’un bar nuit à la tranquillité des résidents et à la qualité de vie.
Tous ces éléments affectent directement l’attrait du secteur et, par ricochet, la valeur des propriétés. Malheureusement, même une maison rénovée peut voir sa valeur chuter à cause de son environnement immédiat.
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